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PROPOSTE DEL COMITATO V PEEP

PER LA DETERMINAZIONE DEI CORRISPETTIVI

PREVISTI DALLA LEGGE 448/98



Premessa

 

I temi che ispirano le proposte dei 1591 cittadini riminesi aderenti al Comitato V Peep e che si sono rivelati come gli aspetti più problematici e specifici del V Peep Ausa sono, da un lato il tempo trascorso dalla sua realizzazione, e dall'altro, le relazioni avute tra le Amministrazioni Pubbliche succedutesi sino ad oggi e gli Assegnatari proponenti.

Questo Comprensorio, nonostante sia stato il primo ad essere edificato sul territorio comunale, è stato l'ultimo a ricevere l'offerta di riscatto proposta dal Comune dopo oltre 15 anni dalla emanazione della norma 448/98 e a quasi 20 anni dalla Legge 549/1995, le quali hanno previsto la possibilità di cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superfice comprese nelle aree Peep.

 In questo contesto enorme è stata l’influenza negativa esercitata dal tempo trascorso e dal susseguirsi della giurisprudenza che hanno determinato una notevole penalizzazione nei calcoli dei corrispettivi applicati attualmente ai cittadini assegnatari del Comprensorio V Peep Ausa.

Ad oggi il prezzo da pagare per la trasformazione risulta più o meno incrementato in relazione al periodo intercorrente tra la data di stipula dell’atto di concessione del diritto di superficie ed il momento di acquisto dell’area come regolamentato dalla legge. Da ciò si può facilmente dedurre che più è lungo il periodo e più elevato è l’importo da pagare, differenziandosi di molto il valore odierno da quello passato, e che questo fenomeno abbia pesantemente sfavorito i superficiari del V Peep nell’ accedere a proposte di riscatto così tardive.

 Inoltre con l’applicazione della norma vigente il corrispettivo da versare per il diritto di proprietà diventa quello attuale, come se l’acquisto dell’area riscattabile si stesse effettuando alla data odierna, ovverosia come se si trattasse di un nuovo acquisto, senza considerare la servitù già di fatto costituita, dovuta all’utilizzo dell’area nonché alla occupazione della stessa da parte degli assegnatari per un tempo più o meno prolungato, e non quello riferito ai parametri vigenti alla data di stipula dell’atto di convenzione e poi rivalutato.

A questo proposito un’ulteriore elemento critico riguarda la rivalutazione, sulla base dell’indice ISTAT, degli oneri di concessione e di urbanizzazione da portare in detrazione relativi al periodo intercorrente tra il pagamento di quest’ultimi, avvenuto tra gli anni settanta e ottanta, e il momento di determinazione del corrispettivo per il riscatto dell’area, cioè l’anno 2014.

La rivalutazione ISTAT, di cui siamo coscienti e che è prevista dalla norma, non compensa il minor potere di acquisto  di allora rispetto ad oggi e la svalutazione monetaria, verificatasi col trascorrere degli anni, ha causato un vuoto economico difficilmente colmabile in quanto a parità di importo portato in detrazione, minore è il vantaggio che questa riduzione comporta  anche se rivalutata sino ai giorni nostri all’atto della trasformazione (fonte I.S.T.A.T.).

È ovvio che non è possibile attribuire all’Amministrazione l’iniquità causata  dalla differenza fra i due indici di rivalutazione ma certamente non è comprensibile perché il V Peep, primo comprensorio ad essere realizzato, sia stato l’ultimo a ricevere le proposte di acquisto delle aree su cui gli abitanti hanno edificato le proprie abitazioni, con conseguente maggior disagio al momento della formalizzazione delle proposte.

Questa forbice, unita al susseguirsi della giurisprudenza, prima fra tutte la dichiarazione di incostituzionalità dell'articolo 5-bis, comma 1, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, di cui il V Peep è stato l'unico a subirne le conseguenze, ha portato ad un innalzamento sproporzionato del corrispettivo per l’acquisizione in proprietà dell’area.

Alla luce dei corrispettivi oggi richiesti per la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, regolamentati dalle norme applicate sino ad oggi e che prevedono il versamento di quest’ultimi al netto degli oneri concessori e di urbanizzazione, si evidenzia una sperequazione tra i diversi Peep realizzati sul territorio riminese.

Nella seconda metà degli anni settanta la crisi economica ed altri fattori congiunturali hanno fatto si che i prezzi delle urbanizzazioni lievitassero di almeno cinque volte rispetto a quelli degli anni precedenti. La conseguenza di tutto ciò fu che gli assegnatari dei Peep realizzati in quel periodo pagarono al Comune cifre per oneri di urbanizzazione più elevate rispetto a quelli del Peep Ausa edificato anni prima.

A parità di superficie riscattata, l’entità della riduzione prevista per gli oneri già pagati risulta, giustamente, maggiore per i Peep che hanno subito la lievitazione dei costi con un conseguente abbassamento del corrispettivo da versare che in alcuni casi diventa addirittura negativo.

Un altro aspetto da non sottovalutare legato al tema delle urbanizzazioni viene evidenziato dall’associazione Adiconsum che ha sottolineato la difficoltà di valutare correttamente l’entità di tali oneri a distanza di tanti anni, allorché molte cooperative, in alternativa al pagamento degli oneri concessori, effettuarono lavori che sarebbero stati a carico dell’Ente proprietario, asfaltatura, condotte fognanti, reti di illuminazione pubblica, condotte idriche, marciapiedi, arredo urbano, manutenzione straordinaria ecc.

Questa consuetudine pattizia, rilevabile nelle convenzioni stipulate tra l’Ente e gli assegnatari, è ben documentata dall’Allegato della Delibera di Consiglio Comunale n. 139 del 15/02/1977 e dalla Convenzione Tipo determinata in Deliberazione del Consiglio Comunale del Comune di Rimini n. 615/1978 e n. 880/1978.

Quindi l’affermazione che gli importi dei corrispettivi elevati calcolati per il V Peep sia da attribuire a quanto pagato in precedenza per gli oneri concessori e di urbanizzazione, non trova giustificazione.

Gli abitanti del V Peep non hanno pagato di meno perché destinatari di chissà quale agevolazione, ma solo perché all’epoca quello era il valore dei terreni e l’importo degli oneri di concessione e urbanizzazione pagati all’Amministrazione.

Dal punto di vista del valore venale  occorre anche considerare che queste aree Peep, realizzate dai primi anni ’70 con PRG antecedenti al 1999, addirittura  nel caso del V Peep fu adottato il Piano Benevolo del 1969, oggi non sono in grado di esprimere pienamente la propria potenzialità edificatoria e quindi il loro valore venale. Infatti esse insistono su terreni che possono essere facoltativamente svincolati dai limiti di disposizione e godimento dell’immobile, ma che restano comunque gravati da vincoli di altra natura rispetto ad aree da edificare in libero mercato.

A questo proposito l’Allegato Tecnico approvato dal Comune di Rimini con Delibera di G. C. n. 76 del 17/04/2012 e modificato con Delibera di G. C. n. 241 DEL 18/09/2012, trattante i “Valori di riferimento per la determinazione del valore delle aree edificabili agli effetti dell’imposta municipale propria anno 2012”, a pag. 7 così recita:

Si comprende come le nuove norme urbanistiche portino ad una riduzione della superficie “commerciale” pari a circa il 30%, rispetto a quanto era possibile realizzare con il PRG del 1999. …Conseguenza diretta… è che in sede di determinazione del nuovo valore di mercato espresso a mq di Superficie Complessiva, non si potrà affermare che esso coincida al valore a mq di Superficie Utile (1,3mq. di S.C. = 1mq. di S.U.), desunto dalle compravendite delle annualità pregresse, ma occorrerà tenere conto della “minore capacità edificatoria” derivante dal diverso calcolo introdotto dalla nuova norma. Si ritiene che tale riduzione corrisponda a circa il 30% in meno rispetto al valore unitario a mq di SU ottenendo, in tal modo, il probabile valore a mq di SC. …” (vedasi anche: “stadio di previsione dei nuovi piani urbanistici individuati dalla legge regionale E-R n.20/2000”).

Altre considerazioni che evidenziano le sperequazioni subite dal Comprensorio V Peep Ausa si evincono dalla Deliberazione n. 22/CONTR/11 del 14.04.2011 della Corte dei Conti a Sezione riunite in sede di controllo dove, a conclusione delle motivazioni deliberate dai Giudici in merito alla determinazione del corrispettivo,  quasi come un monito si afferma: “ …in ogni caso, il costo dell'area non deve risultare maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà, al momento della trasformazione di cui al comma 47”.

Sulla stessa linea è anche il parere della Corte dei Conti dell’Emilia-Romagna (Deliberazione n. 285 del 17 dicembre 2013), che si è espressa sul quesito posto dal Sindaco di Rimini, ponendo in evidenza che “si fa riferimento, in particolare, alla necessità che ciascun comune provveda alla determinazione del corrispettivo in parola, su parere del proprio ufficio tecnico, e al limite massimo costituito da costo stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in proprietà, al momento della trasformazione di cui al comma 47”, precisazione che, seppur non oggetto di quesito, la Corte ha ritenuto opportuno citare.

Pur non avendo rilevanza giurisprudenziale ha la sua autorevolezza interpretativa, e fornisce spunto di riflessione, anche lo studio n. 521/2011 del Consiglio Nazionale del Notariato dove si afferma a proposito della determinazione del corrispettivo: “…l’ulteriore limitazione che il prezzo così stabilito non deve essere superiore a quello in concreto utilizzato per la cessione in prima battuta dell’area in diritto di proprietà…”.

Il sunto delle due deliberazioni e dello studio notarile citati consiste nel ribadire il principio per cui ciascuna amministrazione comunale deve determinare il corrispettivo per l’area da riscattare e al contempo deve porre attenzione che detta somma, da versare da parte dell’Assegnatario, abbia come limite massimo quanto a suo tempo stabilito dal Comune stesso per la cessione diretta delle aree in proprietà, rivalutate al momento della trasformazione.

Si verrebbe così a confermare in solido l’applicazione  dei principi cardini delle aree Peep quali sono  l’equità e  la reciproca ripartizione dei costi.

 

Questi concetti previsti dal legislatore hanno la loro ratio nel fatto che, per una evidente uguaglianza di trattamento, non vi deve essere una differenza di importi pagati fra chi ha acquisito direttamente l’area al momento della realizzazione dell’intero Comprensorio Peep e chi quell’area la acquista in un periodo successivo, fatte salve le opportune rivalutazioni “al momento del passaggio di cui al comma 47”, precisazione inserita proprio a conclusione della Delibera n. 22/CONTR/11 del 14.04.2011 della Corte dei Conti a Sezione riunite in sede di controllo, che va, per certi versi, oltre i limiti del thema decidendum, quasi a suggerire un precetto a cui le amministrazioni comunali devono attenersi.

Precetto che rimane tuttora valido ed in vigore anche a seguito della modifica del comma 48 da parte della Legge di Stabilità (Legge Finanziaria 2014).

La stessa Corte ribadisce che la valutazione complessiva della norma “debba partire dalla considerazione della perdurante vigenza, nell’ordinamento, dell’impianto normativo desumibile dall’art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, da cui discende una disciplina tesa ad individuare un riferimento comune, per gli enti interessati, nella determinazione del valore del corrispettivo in parola, anche al fine di agevolare, in maniera indifferenziata nelle diverse realtà locali, l’acquisizione in piena proprietà delle aree ivi considerate, da parte dei soggetti già titolari di diritto di superficie sulle stesse

Nel documento deliberato, gli stessi Giudici Contabili, enunciando gli indirizzi su citati, auspicano la necessità di agevolare l’adesione dei cittadini all’operazione di riscatto  suggerendo di contenere il prezzo da pagare ai Comuni. Contemporaneamente affermano la necessità di rispettare un’esigenza di equità, in modo da evitare disparità di trattamento tra i cittadini, cioè tra coloro che già hanno fatto il riscatto e coloro che lo faranno in futuro, allo scopo  di garantire nel tempo uniformità  nella determinazione del prezzo del corrispettivo.

Le finalità che hanno indotto il legislatore ad introdurre lo strumento della trasformazione del diritto di superficie in proprietà negli interventi Peep attengono anche alla sfera economico-finanziaria, vuoi perché le operazioni sono effettuate a titolo oneroso, cioè dietro pagamento di un corrispettivo, vuoi perché tali procedure sono state previste in varie leggi tutte finanziarie, cioè in buona parte destinate all’acquisizione di denaro al bilancio dei Comuni con il chiaro intento di realizzare consistenti entrate nelle casse comunali (ciò che era, appunto, lo scopo primario della L. 448/98).

Il risultato dell’operazione messa in atto dal legislatore, oltre al non trascurabile effetto finanziario che si intendeva ottenere, era ed è conseguenza di una politica il cui scopo è stato anche di rispondere a mutate esigenze sociali dettate dalla crisi che ha  imposto un cambiamento radicale delle aspettative economiche e delle condizioni familiari dei proprietari di alloggi Peep.

In considerazione di quanto detto e dell'ampia indipendenza del Comune nella gestione del proprio patrimonio, è interesse primario dell'amministrazione comunale dismettere le aree Peep che non generano reddito ed immobilizzano la libera contrattazione dei beni immobiliari senza creare comunque squilibri economici fra i cittadini come avvenuto in passato.

Tale orientamento è senz’altro riconducibile all’autonomia negoziale che la dottrina riconosce ai Comuni, anche in settori non disciplinati dalla legge, a patto che l’Ente locale possa dimostrare che lo strumento negoziale privatistico utilizzato sia efficace e produttivo per lo scopo pubblicistico che il Comune è chiamato a perseguire e, pertanto, tale autonomia sia funzionale al raggiungimento dell’obiettivo finanziario che sottende le recenti modifiche legislative.

Occorre  quindi anche tener conto che l’utilizzo di un criterio di calcolo che porti ad un aumento del corrispettivo del riscatto sarebbe in contrasto con l’interesse del Comune a mantenere più alto possibile il numero di adesioni dei privati all’operazione di trasformazione, per semplificare il passaggio dal diritto di superficie a quello di proprietà come peraltro auspicato anche dal Protocollo di intesa sottoscritto da Anci e da Apu in data 26.06.2002.

Al fine di perseguire l’obiettivo della legge, si ritiene che possa essere applicato agli elementi per il calcolo dei corrispettivi un coefficiente in grado di ridurre le sperequazioni citate in coerenza con le motivazioni sopra descritte, coefficiente qui proposto e richiamato come Coefficiente Adeguamento Peep.

 

 

 

Proposte

 

Il Coefficiente Adeguamento Peep (Ca.) prevede la decurtazione dell’1 % annuo a partire dall’anno di stipula della convenzione, tenendo presente che non si avrà riduzione per i primi cinque anni e che dal cinquantesimo anno in poi il deprezzamento resterà fissato nella misura del 45 % costante sino al riscatto definitivo.


Questo coefficiente incentiva il riscatto indipendentemente dal periodo storico in cui è stato edificato il Peep, dalla Microzona territoriale di pertinenza e dalla assunzione temporale del PRG, favorendo gli assegnatari alla piena proprietà dell' abitazione, la circolazione di detti immobili nel libero mercato e agevolando di conseguenza il trasferimento dei diritti immobiliari, rivitalizzando il sistema economico della città.

Scegliere oggi di applicare coefficienti di riduzione nei  criteri di calcolo, per le motivazioni sopra indicate e riconducibili alla ratio della norma, non significa attribuire ex novo particolari vantaggi economici a privati da parte dell’Amministrazione Comunale, ma garantire agli Assegnatari delle aree Peep quelle condizioni di favore determinate e volute direttamente dal legislatore.

Così facendo si può dare una risposta concreta ad un bisogno sentito dai proprietari superficiari degli alloggi PEEP, cioè quello di eliminare qualsiasi vincolo esistente sul proprio alloggio, accettando anche per questo motivo di pagare un prezzo che, tenuto conto della tipologia di “utenza” e del delicato momento congiunturale che stiamo vivendo, certamente non è considerato particolarmente economico, e di rendere così la proposta comunale più allettante.

 

La determinazione della percentuale di corrispettivo da applicarsi è essenziale nell’economia di funzionamento della norma; pertanto, l’amministrazione comunale, motivando in base all’interesse pubblico, può volontariamente recepire la suddetta disciplina sulla base di proprie valutazioni discrezionali, pur sempre con i limiti derivanti, nell’autonomia negoziale dell’ente, dall’esigenza di operare nell’interesse pubblico.

I corrispettivi richiesti per la cessione definitiva delle aree già concesse in diritto di superficie o per l’eliminazione dei vincoli di alienabilità delle unità immobiliari costruite su aree in proprietà saranno determinati nella misura pari al 60% del valore  venale del bene individuato ai fini dell’indennità di espropriazione, così come stabilito dal comma 48 dell’art. 31 della Legge n. 448/1998 e chiarito successivamente dalla Deliberazione della Corte dei Conti n. 22 del 14/4/2011.

Considerato che la legge 27 dicembre 2013, (legge di stabilità per il 2014), all’art. 1, comma 392, ha modificato l’art. 31, comma 48, della legge n. 448/1998 consentendo ai comuni di abbattere il valore venale fino al 50%, la determinazione dei corrispettivi verrà  quindi effettuata applicando la Legge n. 244/2007 che modifica i criteri di calcolo dell’indennità di espropriazione delle aree edificabili, stabiliti all’art. 37, commi 1 e 2, del D.P.R. n. 327/2001, nella misura pari al 60% del valore venale dell’area, ridotto del 50% per l’applicazione in toto dell’Emendamento alla Legge di Stabilità 2014 (Petitti – Siani).

 

  Proposta per la determinazione del valore venale delle aree

 

Il valore venale delle aree  ( V.V.A.) può essere determinato, su parere dell’Ufficio tecnico comunale, utilizzando il metodo di stima sintetico comparativo, il quale si basa sul confronto diretto con i valori degli scambi registrati nell’ultimo periodo per immobili aventi medesime caratteristiche di ubicazione.

 

I valori degli scambi possono essere desunti dalla consultazione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate con riferimento alla tipologia “Abitazione di tipo economico”, per le abitazioni in condominio, mentre per le case a schiera confrontando la tipologia “ville e villini”

Questa tipologia rispecchia più fedelmente la realtà della situazione immobiliare del comprensorio V peep Ausa il cui contesto è ampiamente documentato dall’Allegato della Delibera di Consiglio Comunale n. 139 del 15/02/1977 e dalle  Deliberazioni del Consiglio Comunale del Comune di Rimini n. 615/1978 e n. 880/1978, già citati in premessa.

Dal momento che per ogni fascia/zona e tipologia edilizia sono indicati i valori unitari (€/m) minimo e massimo osservati dal mercato immobiliare si prenderà a riferimento il valore unitario medio.

Per la determinazione del più probabile valore di mercato delle aree potranno essere utilizzati i seguenti parametri di stima:

a) incidenza del valore dell’area sul valore complessivo dell’immobile pari al 33%;

 

b) incidenza delle parti condominiali comuni pari al 15% della superficie utile complessiva;

 

c) i valori unitari (€/m) per gli appartamenti in condominio saranno espressi in quote millesimali di proprietà (Qm.)

 

d) riduzione del 10% per le case a schiera del valore unitario (€/m) ;

 

e) valore unitario delle pertinenze pari al 50% di quello dell’unità principale;

 

f) valore venale dell’area ridotto del 50% in l’applicazione dell’articolo 31 comma 48 come modificato dall’emendamento alla Legge di Stabilità 2014 (Petitti – Siani).

 

 

Proposte per il calcolo del corrispettivo

 

Il corrispettivo da pagare all’Amministrazione Comunale per ciascuna unità edilizia, pertanto, sarà determinato sulla base della seguente formula:

 

C = [60%  (V.V.A. – 50% V.V.A.)  x C.a.] – O. riv. – O. espr.

         

        C.: corrispettivo

  V.A.V.: Va

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