Manutenzione Straordinaria V Peep, si apre un terzo fronte.

Cari iscritti al Comitato V Peep, si apre un nuovo fronte nel confronto con il Comune. Oltre alla questione dei maggiori oneri di urbanizzazione e del riscatto della proprietà, vogliamo denunciare con forza l’annosa vicenda dei lavori di manutenzione straordinaria, in particolare quelli relativi ai camminamenti di pubblico passaggio che collegano i vari condomini e case a schiera della zona e che il Comune dopo anni e anni di attesa non ha ancora eseguito. Questo è un altro tema, per noi importante tanto quanto gli altri due, che abbiamo posto all'attenzione del Sindaco e dei funzionari dell’ ufficio tecnico nei vari incontri che abbiamo avuto. Ma procediamo con ordine, prima di affrontare la vicenda occorre  definire quel che compete al Comune e quello che spetta all’assegnatario dell’area e distinguere la manutenzione ordinaria dalla straordinaria.

 

Il Comune che acquisisce le opere di urbanizzazione è tenuto a manutenerle.

 

Il trasferimento della proprietà delle opere di urbanizzazione in capo al Comune nell’ambito del piano di lottizzazione, costituisce un’obbligazione ex legge che si sottrae alla disponibilità delle parti, in quanto prevista dall’art. 28, l. n. 1150/1942 e relativa ad opere strumentali allo svolgimento di pubblici servizi fisiologicamente rientranti nelle competenze dell’amministrazione locale. Ne consegue che, ove il Comune intenda affidare ad altri la gestione delle opere non può che operare previo atto di concessione di pubblico servizio, contenente le regole da osservare per garantire l’ottimale soddisfacimento del servizio offerto ai cittadini. Il legislatore, nel disciplinare le opere di urbanizzazione, ha confermato la possibilità della realizzazione diretta c.d. a scomputo dal contributo di concessione ma non ha lasciato alcun dubbio in merito al passaggio della proprietà delle stesse, una volta realizzate, in capo all'ente pubblico territoriale di riferimento, prevedendone la confluenza nel patrimonio indisponibile (art. 16, comma 2, d.lgs. n. 380 del 2001); ciò ad ulteriore riprova che si tratti di beni destinati alla fruizione pubblica. In altri termini per le dette opere di urbanizzazione si registra una presunzione iuris et de iure di proprietà pubblica, con la conseguenza che per tali interventi, a seguito dell'entrata in vigore del T.U. edilizia, non può ipotizzarsi la permanenza in capo ai privati della relativa proprietà .

In conclusione, poiché è un dato pacifico che gli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria connessi alle opere di urbanizzazione ricadono interamente sull’ente locale una volta che esse siano acquisite al suo patrimonio per cessione (previo collaudo sulla loro regolare esecuzione) da parte del lottizzante, ciò comporta l’estraneità dei lottizzanti, iniziali proprietari delle aree e delle opere di cui trattasi a sopportare le relative spese di manutenzione e l’estraneità anche dei successivi acquirenti degli immobili, essendosi estinta l’originaria obbligazione di convenzione con il trasferimento delle opere al Comune. 

Cfr.: 

(TAR Calabria-Catanzaro, Sez. I, sentenza 14.03.2012 n. 264); 

(Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 02.12.2011 n. 6368);

 ( TAR Puglia Bari, sez. II, 01.07.2010, n. 2815);

(TAR Sardegna Cagliari, sez. II, 26.01.2009 , n. 89).

Nel caso del V Peep con Delibera del Consiglio Comunale N. 139 del 15-02-1977 e Allegati, il Comune di Rimini si è assunto l’onere della manutenzione quindi anche quella dei camminamenti in quanto proprietà di privati ma gravati da servitù di uso pubblico.

Questa consuetudine pattizia, rilevabile nelle convenzioni stipulate tra l’Ente e gli assegnatari, è ben documentata oltre che dalla deliberazione su citata , anche dalla Convenzione Tipo determinata in Deliberazione del Consiglio Comunale del Comune di Rimini n. 615/1978 e n. 880/1978.

Intervento di manutenzione ordinaria.

 

L'art. 3, comma 1, lett. a) del D.P.R. n. 380/2001 definisce interventi di manutenzione ordinaria "gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".

Esempi di manutenzione ordinaria:

   - il rifacimento dei sanitari di un bagno,

    -la sostituzione di un discendente di scarico acque,

    -aggiunta d'una lampada a muro,

    -aggiunta di un lavabo nel bagno,

    -mantenimento dell'igiene e della pulizia dei locali

    -tinteggiatura d'una parete,

    -sostituzione dell'intonaco,

    -sostituzione delle piastrelle del bagno.

Nella manutenzione ordinaria rientrano anche le opere per la sostituzione degli infissi (porte e finestre, oppure l'installazione della porta blindata e la realizzazione di vani di passaggio o gli spostamenti di porte, purché venga mantenuto l'impianto della casa. Queste opere sono ammesse spesso non in modo esplicito, perché al limite

della confusione con la manutenzione straordinaria. Tuttavia, alcune sentenze giudiziarie le equiparano alla manutenzione ordinaria e alcuni regolamenti edilizi comunali le citano come tali. Gli interventi di manutenzione ordinaria non necessitano di autorizzazione edilizia.

 

Intervento di manutenzione straordinaria.

 

L'art. 3, comma 1, lett. b) del D.P.R. n. 380/2001 definisce interventi di manutenzione straordinaria "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso".

Esempi di manutenzione straordinaria:

- installazione di ascensori e scale di sicurezza,

- realizzazione dei servizi igienici,

- sostituzione di infissi esterni con modifica di materiale o tipologia di infisso,

- rifacimento di scale e rampe,

- realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate,

- costruzione di scale interne,

- sostituzione dei tramezzi interni senza alterare la tipologia dell’unità immobiliare.

 

Da questi esempi si intende con manutenzione straordinaria in genere l'insieme delle azioni migliorative (Manutenzione migliorativa), la Manutenzione preventiva rilevante (quali ad esempio revisioni, che aumentano il valore dei sistemi e/o ne prolungano la longevità), ed in taluni casi anche correttive (Manutenzione correttiva), quando l'intervento correttivo aumenta in modo significativo il valore residuo e/o la longevità del sistema, il cui scopo non è dettato da una esigenza impellente di ripristinare il livello ottimale di funzionamento, ma piuttosto da una gestione economica, nel tempo, del sistema mantenuto. La manutenzione straordinaria non ha infatti lo scopo di mantenere nel tempo il livello di disponibilità(compito invece che è  assegnato alle azioni manutentive che fanno capo alla Manutenzione ordinaria) ma, come dice la parola stessa, ha proprio un carattere di straordinarietà, ossia interviene nelle grandi manutenzioni ai sistemi, specie quelli che debbono funzionare a ciclo continuo, affinché fra un periodo e l'altro di intervento ci siano problemi minimi di deriva e di avaria, in genere coperti con ridondanze o riconfigurazioni del sistema.

La situazione odierna.

Un  altro filone importante della manutenzione straordinaria riguarda il miglioramento delle prestazioni e/o dell'affidabilità. Con il passare del tempo le esigenze di prestazione aumentano, anche perché anno dopo anno, appaiono sul mercato nuovi modelli, nuove tecnologie, per cui il gestore si trova spesso nella necessità di valutare il rimpiazzo di un sistema o una sua manutenzione radicale (appunto straordinaria) al fine di aggiornarlo e di ridurre il suo grado di obsolescenza, nonché (ma è una caratteristica sempre meno importante specie nel manifatturiero leggero) aumentarne la longevità. La maggiore longevità dei sistemi, sia fisica, sia tecnologica, permette infatti di ripartire su un maggior numero di annualità i costi di acquisto, ai quali nel tempo si aggiungono anche i costi della manutenzione straordinaria che va ad incrementare il valore patrimoniale da sottoporre alla procedura di ammortamento. Quest'ultima è anche la modalità seguita dal fisco italiano per consentire la deduzione delle spese per manutenzione straordinaria. Tali spese sono dedotte "pro-quota", su più annualità, seguendo il medesimo percorso di ammortamento del sistema dove sono state eseguite. Ogni anno, in sede di consuntivo e di bilancio, si registra spesso un acceso dibattito fra tecnici e amministrativi, su come ripartire le spese di manutenzione fra ordinaria e straordinaria, stante il confine non sempre chiaro fra queste due diverse gestioni amministrative della spesa manutentiva.

Per il Comprensorio V Peep questo dibattito non sussiste, la gestione amministrativa e operativa, sia di tutte le manutenzioni straordinarie che di parte di quelle ordinarie, è a carico del Comune che ha sottoscritto e deliberato tale impegno nelle convenzioni stipulate con gli assegnatari, distinguendo per unità abitative gli interventi concordati come  deliberato dalla Delibera del Consiglio Comunale N. 139 del 15-02-1977 e Allegati.

Lo stesso Ente Pubblico in principio obbliga gli assegnatari dell’area a realizzare i camminamenti sopraelevati, pena il mancato rilascio del certificato di agibilità, in seguito li abolisce. Si vengono così a creare vere e proprie barriere architettoniche per tutto il Comprensorio del V Peep. A tutti gli assegnatari residenti in  condominio il Comune ha imposto la sopraelevazione del porticato rispetto al piano stradale, creando così, una barriera architettonica rispetto agli ingressi posti al primo piano raggiungibili esclusivamente da scale e ripide rampe. Purtroppo questi immobili plurifamiliari sono dotati di ascensori che non si fermano a livello della strada ma al primo piano dove è necessaria la fruibilità soprattutto per i cittadini disabili (via G.B. Casti, via Della Fiera). Per i nuclei delle case a schiera, le barriere architettoniche sono costituite da camminamenti pedonali sopra elevati di due metri e mezzo di altezza rispetto al piano stradale (via Bianchi, via Bianchelli, via Drudi, via Lucchesi). Di conseguenza gli ingressi alle case sono al primo piano, raggiungibili solo con scomode scale o rampe oramai fatiscenti. Questa disposizione anomala dei collegamenti pedonali non consente alcun accesso alle abitazioni civili ad ambulanze e vigili del fuoco con   conseguente grande disagio  e  insicurezza per i cittadini ivi residenti.

Oggi a distanza di anni questi camminamenti, che dovevano essere un mezzo per la comunicazione tra gli edifici e il resto del suolo urbano,  si presentano in condizioni disastrose: intonaci cadenti, ferri di armatura a vista e arrugginiti, infiltrazioni d’acqua che arrivano fino all’interno delle abitazioni. Le strutture versano in uno stato di totale incuria, in alcuni ci piove  persino dentro.E' davvero grave quanto successo in tutti questi anni o meglio quello che non è successo; è urgente intervenire, come del resto prevede anche la stessa convenzione firmata dal Comune, perché ancora non è stato fatto? e soprattutto quando si ha intenzione di agire per ovviare finalmente a queste carenze? 

Il Comitato si aspetta risposte precise ed esaustive dall’Amministrazione e spera anche in un cambio di atteggiamento da parte dei funzionari dell'ufficio tecnico. Al tavolo di trattativa svoltosi il 13 dicembre 2013 scorso non ci sono piaciuti davvero per niente: hanno avuto il coraggio di dire che prima dobbiamo pagare gli oneri e, per chi è interessato, la cifra necessaria per riscattare la proprietà e poi solo allora potremo assistere  alle operazioni  di pulizia e messa in sicurezza dei camminamenti. Un ragionamento inaccettabile, anche perché poi sappiamo tutti benissimo che una volta ottenuta la piena proprietà della abitazione toccherà a noi privati e non più al soggetto pubblico, ovvero il Comune, farsi carico dei lavori.

Qualcuno stanco di aspettare l'intervento del Comune già ha pagato di tasca propria per mettere a in sicurezza le proprie abitazioni. Altri più tenaci hanno continuato per anni a segnalare agli uffici preposti, U.R.P. , ufficio tecnico di via Rosapsina e direttamente al Sindaco. 

Un nostro concittadino ha inoltrato addirittura una quarantina di segnalazioni e missive di protesta alle autorità competenti ottenendo solo dinieghi, promesse non mantenute e scuse ufficiose sostenute dalla solita dichiarazione “di mancanza di fondi”. 

Persino il Prefetto, stimolato dai residenti,  sollevò questa vicenda al Comune ma anch’egli non ebbe risposta, tutto rimase lettera morta.

Oggi, alla luce di quanto sta accadendo in riferimento al recupero dei maggiori oneri di esproprio attuato dall’ Amministrazione su tutto il V Peep, vogliamo capire l’atteggiamento  dei responsabili di Palazzo Garampi rispetto alla vicenda delle manutenzioni da effettuarsi. Molteplici sono le domande legittime degli assegnatari che da anni attendono risposte esaustive e convincenti. 

Per i cittadini che decidano di avviare  la  trasformazione per la piena  proprietà, il  Comune esegue  i lavori necessari per non svalutare  l’immobile  nel mercato?,  oppure  sconta dal corrispettivo finale queste spese  che  non spettano al proprietario dell’edificio?,  e se  accolta, la riduzione, si determina applicando il principio di vetustà sottoscritto in convenzione o in che altre forme? 

Data l’annosa e irrisolta questione delle Manutenzioni Straordinarie mai eseguite dall’ Ente Pubblico, nonostante i patti convenzionali esplicitino la responsabilità dell’Amministrazione in questo senso, come  si intende  risolvere  la vicenda  per  chi dopo il  diniego del Comune per mancanza  di fondi pubblici, ha dovuto forzatamente e a spese proprie, eseguire lavori di manutenzione straordinaria ineludibili per la sicurezza dei residenti e non? Sempre  per  le vicende  di cui sopra  come ci si intende relazionare con gli assegnatari che non hanno eseguito detti interventi, seppur richiesti all’ente preposto, cosa l’Amministrazione intende fare dal punto di vista delle Manutenzioni Straordinarie e di responsabilità civile, penale e amministrativa?

L’unica risposta ci è stata data in maniera indiretta:  infatti dopo anni di silenzio  ci ritroviamo stanziati 450.000 € nel Bilancio di Previsione  Comunale 2013/14/15, questi fondi sono elencati alla voce “Manutenzioni Straordinarie per il Comprensorio del V Peep, Lotti 2 e 3”; mentre il "Lotto 4" è dedicato al Cinema - Teatro Astoria, immobile fatiscente di cui  paghiamo i maggiori oneri di esproprio per l’area su cui insiste, in quanto pertinenza accessoria del  Comprensorio, e che a oggi rimane ancora transennato in attesa di manutenzione.

L'unica speranza di vedere questa struttura polivalente restituita al  territorio e a tutta la comunità riminese  è quindi vincolata dal Bilancio Comunale e dalla lungimiranza politica e culturale dell'Amministrazione.

Nel frattempo attendiamo anche l'applicazione degli indirizzi della Delibera di Giunta Comunale n. : 127  del  28/05/2014 che tratta della “Manutenzione straordinaria per la messa in sicurezza e riqualificazione dei camminamenti sopraelevati e alle strutture esterne dell'ausa. lotto 4. approvazione studio di fattibilità. EX CINEMA ASTORIA  V^ PEEP”, dove sono stati stanziati 52.000 € per il 2014.

Queste notizie non ha avuto però alcun eco tra i media nonostante siano stati cancellati gli interventi per la messa in sicurezza della circolazione dei mezzi di soccorso e  le lavorazioni di sistemazione generale del Comprensorio. Forse perché oramai ci si è  talmente abituati a vedere questi soldi utilizzati per diversi scopi a seconda della quadratura del bilancio definitivo e degli indirizzi programmatici dell’Amministrazione, che tutta questa vicenda passa sotto silenzio come se nulla accadesse.

Vogliamo infine informarvi della situazione di altri edifici che richiedono un intervento manutentivo repentino da parte dell’ Ente pubblico per motivi ben più gravi: gli istituti scolastici presenti nel V Peep le cui manutenzioni straordinarie  di bonifica da amianto sono a carico del Comune. In questo caso i fondi sono certi , non distraibili e i tempi di attuazione delle direttive stringenti. 

A seguito della entrata in vigore del Decreto Legge n. 69 del 2013 (Decreto Del Fare) art. 18, comma 8-quater per l’ attuazione di misure urgenti in materia di riqualifica e di messa in sicurezza di istituzioni scolastiche, con particolare riferimento a quelle in cui è stata censita la presenza di amianto, per l’anno 2014 è stata autorizzata la spesa di €  150.000.000. Le risorse previste per le suddette finalità sono state ripartite a livello regionale. La Regione Emilia ha stanziato € 7.000.000 da assegnare agli enti locali proprietari degli immobili pubblici in elenco attraverso la Provincia di Rimini che stanzia la somma di € 488.600 e provvede alla mappatura di 107 siti sensibili di manutenzione straordinaria; Tra quelli che interessano il Comune di Rimini oltre alla Scuola Media ‘’A. Bertola’’ sita in via Euterpe, sono stati segnalati dagli organi istituzionali interventi di bonifica da amianto anche per la ‘’Scuola  Dell’Infanzia la Coccinella’’ sita in via Della Fiera e  la Palestra Comunale Romeo Neri di via Euterpe. A tal fine il Comune di Rimini ha provveduto con Delibere di Giunta e Determinazioni Dirigenziali alla presentazione dei progetti definitivi ed esecutivi, immediatamente cantierabili, di messa in sicurezza, ristrutturazione e manutenzione straordinaria degli edifici scolastici e al recepimento degli stanziamenti previsti.

L’ intervento economico ammonta a € 62.371,50 di cui 48.800,00, per opere in appalto, inclusi oneri per la sicurezza e € 13.751,50 per somme a disposizione (IVA al 21%: € 10.248,00). Questa spesa verrà ripartita come segue:- € 12.474,30, corrispondente al 20% a carico del Comune di Rimini;- € 49.897,20 a carico dello Stato. I lavori previsti in progetto verranno eseguiti dalla Società Antea s.r.l., come da impegno di spesa relativa al compenso a canone di gestione  e manutenzione degli edifici comunali  per i capitoli del Bilancio comunale anno 2014. Sulla base delle disposizioni del DL 69/13 il mancato affidamento dei lavori entro il 28/02/2014 comporta la revoca dei finanziamenti, ovvero queste risorse sono riassegnate al Ministero dell’istruzione, dell’università e della ricerca che provvederà in ordine di graduatoria al trasferimento delle somme agli enti locali per permettere i pagamenti entro il 31/12/2014 secondo lo stato di avanzamento dei lavori debitamente certificati. 

Speriamo di non incappare nell’ennesima occasione mancata per fare qualcosa di utile per la salute dei cittadini e di non buttare al vento i finanziamenti preposti a questo scopo visti i pochi mesi a disposizione per effettuare le bonifiche e rispettare le direttive recepite.

 

Direttivo Comitato V PEEP