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PREMESSA

 

Il Comprensorio V Peep AUSA, nonostante sia stato il primo ad essere edificato sul territorio comunale, è stato l'ultimo a ricevere l'offerta di riscatto proposta dal Comune dopo oltre 15 anni dalla emanazione della norma 448/98 e a quasi 20 anni dalla Legge 549/1995. Queste disposizioni di legge hanno previsto la possibilità di concedere ai concessionari la piena proprietà  delle aree in diritto di superfice e di addivenire alla piena proprietà agli assegnatari di aree già cedute in proprietà. Purtroppo, in questo contesto caratterizzato da un ingiustificato immobilismo delle amministrazioni comunali succedutesi sino ad oggi, enorme è stata l’influenza negativa esercitata anche dal tempo trascorso e dal susseguirsi della giurisprudenza che hanno determinato una notevole penalizzazione nei calcoli dei corrispettivi applicati ai cittadini assegnatari del Comparto in questo momento congiunturale così avverso.

 

Oltre all’inerzia dell’amministrazione e quindi al procrastinarsi sistematico dell’effettuazione dei conteggi dei corrispettivi, gli assegnatari del V PEEP subiscono un’ulteriore vessazione con l’entrata in vigore della Delibera  di C. C. n.122 del 16 Maggio 2013. Delibera dedicata alle trasformazioni delle convenzioni da proporre ai superficiari ed alle sostituzioni delle convenzioni di cessione in proprietà  per  l’acquisizione della piena proprietà dell’area del Comprensorio, la cui metodologia estimativa, utilizzata per il calcolo del valore venale  delle aree da riscattare, ha contribuito a incrementare di ben cinque volte i corrispettivi del V° Comparto AUSA rispetto a quelli di altri PEEP già trattati dall’Ente in anni passati.

 

La Delibera C. C. n.122/2013 presenta infatti una novità, in pratica viene abbandonato il “Metodo di Trasformazione” adottato in anni precedenti e la cui base di calcolo per determinare il valore venale dell’area è determinata dalla differenza fra i ricavi dell’ipotetica vendita a nuovo degli immobili (anno 2004, IV PEEP  Marecchiese 2.169,12 €/mq per unità immobiliare)  e i costi sostenuti per la costruzione degli stessi. Di fatto viene assunto ex novo il metodo “Sintetico – Comparativo”, metodo basato sui valori OMI 2013 desunti dalla Agenzia delle Entrate e praticati nel mercato immobiliare per immobili ubicati nella medesima microzona residenziale ed aventi caratteristiche costruttive simili (anno 2013, V PEEP AUSA 2.900,00 €/mq per appartamento condominiale e 2.950,00 €/mq per casa a schiera).

 

Dal momento dell’entrata in vigore della Delibera di Giunta Comunale n.122, il 16 Maggio 2013, la disciplina normativa e la metodologia di calcolo dei corrispettivi da versare per i riscatti delle aree di cui trattasi, risulta dunque essere a pieno regime per il V PEEP AUSA e di conseguenza si suppone anche per tutti gli altri Comparti PEEP del territorio comunale riminese.

 

Eppure dopo pochi mesi gli uffici tecnici comunali, con Determinazioni Dirigenziali n. 1415 e 1417 del 17/10/2013 e n. 1421 del 18/10/2013, procedono alla cessione in proprietà delle aree del IV PEEP Marecchiese, già concesse in diritto di superficie, tramite l’applicazione di atti deliberativi diversi da quelli della Delibera n.122/2013 vigente, ossia attuando in modo retroattivo le direttive comprese nell’atto deliberativo di Consiglio Comunale n.17 del 26/07/2004, di cui si riporta un estratto:

… la cessione dell’area avverrà secondo lo schema di convenzione approvato come Allegato B alla Delibera di Consiglio Comunale n.17 del 26/07/2004, con l’eliminazione degli art.3,4,5,6,7,8 e 9 non più necessari;….

 

L’analisi di questa prassi e  dell’applicazione della norma dedicata in materia (art. 31, Legge 23/12/1998,  n.488) adottata in un altro atto deliberativo che interessava le aree del Comparto V PEEP (Delibera C.C. n.141 del 26/11/2009) e precedente al 2013, ci danno lo spunto per evidenziare l’azione dell’amministrazione e il danno subito dagli assegnatari del V PEEP AUSA a causa dall’iter procedurale applicato dall’Ente.

 

Dunque l’Amministrazione  nella Delibera C.C. n.141 del 26/11/2009 pubblica la procedura per la cessione delle aree dello IACP di Rimini, escludendo il resto delle  aree assegnate ai superficiari dello stesso Comprensorio V PEEP e adducendo a questo criterio procedurale le seguenti argomentazioni:

 “in ottemperanza alla procedura attuata negli altri comprensori PEEP (III, IV, VIII, X) potranno ottenere la cessione in proprietà solo i soggetti che avranno saldato il proprio debito relativo ai maggiori oneri di acquisizione delle aree del V PEEP, a tutt’oggi non ancora quantificato”.

Sempre in Delibera C.C. n.141 del 26/11/2009, propedeutica a questa mancanza, viene sancito:

… di precisare che tutti i titolari di diritto di superficie sugli immobili facenti parte del V PEEP AUSA che abbiano maturato i requisiti ed assolte le spettanze economiche e giuridiche propedeutiche alla compravendita potranno accedere all’acquisto della proprietà ai sensi dell’ art. 31 l. 23/12/1998, n 488 dando atto che per le aree di tale PEEP concesse in diritto di superficie allo IACP, poiché non devono essere recuperate le rispettive quote dei maggiori oneri di acquisizione sostenuti dal Comune di Rimini, in analogia a quanto accaduto nell’VIII PEEP Miramare e nel X PEEP Santa Giustina, le cessioni possono essere perfezionate anche prima della quantificazione dei medesimi maggiori oneri di acquisizione;…”.

 

Ulteriore elemento comprovante la singolarità  dei comportamenti degli uffici comunali competenti per l’amministrazione del Comprensorio V PEEP è il caso dello IACP Forlì - Cesena, le cui convenzioni in diritto di superficie furono stipulate nel 1989 anziché nel 1974, ossia dopo 15 anni dal rilascio della assegnazione dell’area utile per edificare l’immobile dello IACP  che insiste sul Comprensorio V PEEP AUSA, quindi disattendendo i dettami legislativi dell’art. 35, Legge 865 del 22 ottobre 1971.

La cronistoria che vede l’Ente cimentarsi in questa bizzarra vicenda si commenta da sé:

 

  • il Comune di Rimini con delibera C.C. n.918 del 17/12/1974 assegna allo IACP di Forlì - Cesena, ai sensi dell’art.55/a, Legge 20/10/1971 n.856, un’area del V Comprensorio PEEP in diritto di superficie per 99 anni (nucleo F, unità edilizia 1-2-3-4, Area III, foglio 86, mappali 781-1115-1116 e 1117);

 

  • lo stesso Ente con delibera C.C. n.416 del 22/05/1979, immette in possesso di tale area lo IACP di Forlì – Cesena, ai sensi dell’art. 52 della Legge 865/1971 e in conformità all’art. 10, Legge 27/06/1974 n. 247;

 

  • l’immobile è edificato in forza di concessione edilizia: progetto. 261/76, protocollo. n.1031/76 del16/04/1976 e successiva variante prog. N.223, prot. 847/78 del 9/05/1979, rilasciate dal Sindaco del Comune di Rimini;

 

  • l’autorizzazione comunale di abitabilità è ottenuta con n.64, il 22/05/1980;

 

  • il 03/04/1989 il Comune di Rimini concede allo IACP della provincia di Forlì- Cesena, per l’area di cui trattasi, la costituzione in diritto di superficie, detta convenzione è stipulata per la durata di 99 anni, rinnovabile alla scadenza per altri 99 anni (rep. n.113374, raccolta n.2220);

 

  • il presente contratto pattizio opera esclusivamente per quanto riguarda il solo terreno, non potendosi i  corpi di fabbricato su di esso essere considerati accensione del terreno stesso;

 

  • il 03/04/1989, contestualmente, concede il  mantenimento sulla medesima area e il diritto di costruire al  su citato fabbricato ad uso civile abitazione già edificato 10 anni prima, in forza  dell’art. 55/a della legge 865/1971 e delle delibere di c.c. n. 918  del 1974 e n. 416 del 22/05/1979;

 

 

  • a seguito dell’ ex Legge Regionale Emilia Romagna, n.3 del 22/01/1997  avviene la cessione gratuita tra IACP di Forlì-Cesena e IACP di Rimini;

 

  • il 30/06/2000 con delibera consigliare n. 57 del 26/10/1999, viene proposto ai conduttori degli alloggi dell’immobile di proprietà dello IACP del Comune di Rimini, il Piano di Vendita ai sensi della Legge n.560 del 24/12/1993 - 7° Stralcio;

 

  • il 26/11/2009, con Delibera C.C. n.141, il Comune di Rimini pubblica la proposta per la cessione delle aree del V PEEP AUSA già concesse in diritto di superficie allo IACP di Forlì – Cesena, di cui  però possono usufruire solo gli assegnatari proprietari degli alloggi IACP di Rimini ma non il resto dei residenti assegnatari delle stesse aree comprese nel medesimo Comparto del V PEEP AUSA. 

Nella Delibera n.141/2009 si evidenzia che la proposta di riscatto, concessa dal Comune solo allo IACP ma negata a tutti gli altri assegnatari residenti nel medesimo Comprensorio del V PEEP, non può essere giustificata con la reiterata non quantificazione dei maggiori oneri di esproprio ad opera degli uffici tecnici comunali, in quanto, come si evince al comma 12, art. 35, della Legge n.865/1971, al termine delle operazioni di transazione con gli espropriati l’Ente è tenuto per legge a provvedere al pareggio di bilancio incassando dagli assegnatari le somme spese a conguaglio per gli espropri.  

Tali entrate, il cui introito deve partire dal momento in cui tale debito è certo ed esigibile, nel caso di specie per il V° Comparto AUSA dall’anno 1988, vanno obbligatoriamente esercitate anche a prescindere dalla entità dei corrispettivi e degli oneri di concessione e di urbanizzazione primaria e secondaria già versati al Comune, i quali possono essere portati in detrazione solamente all’atto del riscatto delle aree di cui trattasi, ossia a seguito delle trasformazioni e delle sostituzioni delle convenzioni in essere. 

 

In  tutti gli atti deliberativi in materia il Comune ribadisce che condizione indispensabile per poter procedere al pagamento del corrispettivo al fine di conseguire la piena proprietà dell'area è quella di avere effettuato prima il pagamento dei maggiori oneri di esproprio. Ebbene, tale condizione non ha alcun senso, in quanto essendo il valore dell’area quello attuale, nel calcolo dei corrispettivi dette somme sono comprese, perciò è ininfluente conoscere a quanto sarebbero ammontate, tanto è vero che vengono detratte al saldo del riscatto solo se già versate. Pertanto avere atteso la definizione dell'entità dei conguagli per gli espropri è stato solo un escamotage per giustificare con lungimiranza la reiterata inadempienza dell’obbligo di pubblicazione delle offerte di riscatto da proporre agli assegnatari e l'enorme ritardo accumulato nell'effettuare i calcoli dei corrispettivi di cui trattasi.

 

A tale proposito non trovano  giustificazione nemmeno i continui dinieghi e rimandi opposti negli anni dagli uffici tecnici comunali ai superficiari e ai proprietari che chiedevano invano di conoscere l’entità dei corrispettivi per fare valere il proprio diritto al riscatto delle aree su cui insistono le proprie abitazioni, così come previsto dal Legislatore. Questa inerzia dell’amministrazione è all’origine di un ulteriore elemento critico che riguarda la svalutazione monetaria e la rivalutazione ISTAT degli oneri di concessione e di urbanizzazione versati all’Ente tra la seconda metà degli anni settanta e la prima metà ottanta, e che saranno portati in detrazione soltanto alla determinazione del corrispettivo per il riscatto dell’area, cioè l’anno 2013.

L’iniquità causata dalla differenza fra i due indici di rivalutazione ha determinato per gli assegnatari un danno economico difficilmente colmabile, in quanto più tempo è trascorso e meno è compensato il maggiore potere di acquisto  di allora rispetto ad oggi, poiché a parità di importo detratto, minore è il vantaggio finanziario che questa riduzione comporta essendo esercitata dopo 40 anni dalla sua formazione.

 

 

Dall’analisi di questi incisi della Delibera C.C. n.141 del 26/11/2009, si  può dunque evincere  che dopo 20 anni i maggiori oneri di esproprio non erano stati ancora quantificati e che le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47 e corrispondenti alle aree in diritto di superficie e in proprietà specificate dal comma 48 (art. 31, L.448/98), erano ben conosciute ed il loro valore venale determinato, tanto da  permettere agli assegnatari del V PEEP AUSA di riscattare dette aree in seno allo IACP di Rimini.

 

Constatato quindi lo stato dell’arte, non si capisce perché anche per la Delibera G. C. n.122 del 16/05/2013,  non si sia proceduto con la medesima prassi discrezionale, dato che,  il valore venale delle aree del V PEEP  era  già stato calcolato in prima battuta in Delibera C.C. n.141 del 26/11/2009 e che i maggiori oneri di esproprio questa volta erano certi ed esigibili, come dimostrato dalle missive inviate nel Luglio 2013 dall’amministrazione agli assegnatari, concernenti il recupero di dette somme in applicazione dell’ art. 35, comma 12 della Legge n.865/1971 e il calcolo dei corrispettivi da versare per il riscatto delle aree deliberate quantificati in forza dell’ art. 31, Legge 23/12/1998, n.488.

 

Di conseguenza in Delibera G. C. n. 122 del 16 Maggio 2013 si poteva, e si doveva a norma di legge,  procedere alle offerte di riscatto a tutti gli assegnatari del Comprensorio V PEEP adottando la Delibera C. C. n.141 del 26/11/2009, così come si è proceduto nell’Ottobre 2013 con le Determinazioni Dirigenziali utilizzate per i riscatti del IV PEEP Marecchiese, nelle quali si è assunta la Delibera C.C. n.17 del 26/07/2004, adottando il medesimo meccanismo in applicazione dell’ art. 31, Legge 23/12/1998, n.488.

 

Alla luce di questo assioma  si può quindi desumere che giungendo a conclusione nel 1988 i contenziosi e le transazioni tra l’amministrazione e gli espropriati, i maggiori oneri di esproprio potevano essere già stati quantificati, ergo, si poteva procedere ai riscatti delle aree con Delibera C.C. n.141 del 26/11/2009, prima ancora con l’atto deliberativo n.17 del 26/02/2004 e più indietro nel tempo con la deliberazione consigliare n. 209 del 16/12/1999, le cui linee guida erano state tracciate dalla Delibera di C. C. n.104 del 13/06/1996, direttive che a tutt’oggi supportano l’impianto della Delibera 122/02013.

 

L’amministrazione, avendo ripreso i calcoli per i corrispettivi a carico di tutti i cittadini del V PEEP solo nel 2013, ha contribuito alla perdita dei benefici previsti dall’art. 5-bis della legge 359/92 per interventi su aree edificabili dichiarati di pubblica utilità (aree PEEP). Infatti tali agevolazioni, che comprendevano una riduzione del 50% netta sulla stima del valore dell’area, venivano cassate grazie all’abrogazione in data 24/10/2007 dell’art. 5 bis dichiarato incostituzionale dalla Corte Costituzionale ma di cui hanno potuto usufruire liberamente gli altri PEEP trattati precedentemente a tale data.

 

Non da meno ha incentivato un ulteriore incremento dei corrispettivi la promulgazione della Delibera n. 22/Contr/11 del 14 Aprile 2011 della Corte dei Conti a Sezione riunite in sede di controllo, i cui principi riferiti all’assunzione del valore venale come base di calcolo dei corrispettivi da versare per il ricatto delle aree di cui trattasi sono stati ribaditi  al Sindaco del Comune di Rimini con il parere espresso nella Deliberazione n. 285 del 17 dicembre 2013 della Corte dei Conti dell’Emilia-Romagna14-04-2011.

 

Precetto che rimane tuttora valido anche a seguito della modifica dell’articolo 31 comma 48 della Legge 448/98, apportata dall’emendamento alla Legge 27 dicembre 2013, art.1, comma 392 (Legge di Stabilità  per il 2014), che ha certamente portato ad una riduzione del valore venale del 50% ma che in realtà, conti alla mano, corrisponde a una riduzione del corrispettivo mediamente del 35%. Inoltre tale riduzione viene applicata in un contesto economico e congiunturale molto più sfavorevole rispetto a quello degli anni passati e quindi compensa solo in parte quanto perso dagli assegnatari del Comparto V PEEP a causa dell’inerzia delle amministrazioni che si sono succedute sino ad oggi.

 

Ultimo elemento peggiorativo causato dall’atteggiamento passivo adottato dell’Ente nei confronti della vicenda riguardante il Comprensorio V PEEP AUSA, è riconducibile agli effetti prodotti in materia tributaria dall’art. 10 del Decreto Legislativo  n. 23 del 14 marzo 2011, vigente dal 01 gennaio 2014, che va a gravare pesantemente sulle operazioni di trasformazione e di sostituzione delle convenzioni relative al V PEEP per l’acquisizione della piena proprietà dell’area su cui le unità abitative  del Comparto insistono.

 

Detto art.10 ha modificato, effettuando un vero e proprio colpo di spugna, tutto quello che di buono avevano introdotto svariate Leggi speciali e DPR precedenti, in materia di Imposta di Registro dovuta per i trasferimenti immobiliari in genere e per gli atti di acquisizione della piena proprietà dell’area nelle operazioni di trasformazione o di sostituzione delle convenzioni PEEP.

 

Attraverso il comma 1 dell’ art. 10, D.L. n. 23 datato 14/03/2011 si è modificato e applicato, anche alle aree PEEP e similari, il DPR 131 del 26-04-1986 (Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro), dove in luogo del precedente 8% ora è prevista l’applicazione di un’aliquota del 9% sull’ammontare complessivo del corrispettivo da corrispondere al Comune per l’acquisizione della  piena proprietà dell’area, a fronte della precedente Imposta fissa che ammontava a 200,00 €.

 

In altri termini, per comprendere meglio gli effetti negativi di detto art. 10 è sufficiente porre particolare attenzione al comma 4, dove si dice: “ In relazione agli atti di cui ai commi 1 e 2 sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali.”. Il comma 1, del detto art. 10, ha portato al 2%, ciò che era al 3%, relativamente ai trasferimenti delle proprietà aventi ad oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8, A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla Nota II-bis, del vecchio art. 1 del detto DPR n. 131 del 26/04/1986. Inoltre,  con lo stesso comma 1, lettera b), sono state abrogate tutte le  Note del predetto articolo 1, DPR 131/86 di cui sopra, ad eccezione della detta Nota II -bis, la quale tratta esclusivamente operazioni  riguardanti la prima casa, per cui  questa fattispecie non sarà più soggetta a tassa fissa; inoltre per tutti i casi previsti dallo stesso comma 1, secondo il comma 2, detta imposta non può essere inferiore a 1.000,00 €.


 

 

Tornando alla disamina della proposta di riscatto delle aree del Comprensorio V PEEP AUSA, nonostante  in Delibera n.141/2009 vi fossero già tutti i presupposti per deliberare la cessione delle aree agli assegnatari, in quanto il valore delle stesse era determinato e conosciuto, questa proposta è formulata a tutti i residenti superficiari e ai proprietari delle aree convenzionate del Comprensorio V PEEP AUSA esclusivamente alla entrata in vigore della Delibera di G. C. n. 122/2013,  quindi soltanto in seconda battuta rispetto a quanto deliberato 4 anni prima, disattendendo così la norma vigente (comma 47, art. 31, Legge 23/12/1998, n.488).

 

Alla Delibera 122/2013 si succede la Delibera  di Consiglio Comunale n. 189 del 30 Luglio  2013, la quale traccia nuove linee di indirizzo al precedente atto deliberativo e il cui spirito costruttivo può essere riassunto in questo estratto:

 

“…Considerato che il particolare momento di congiuntura economica e di conseguente difficoltà dei cittadini ad affrontare spese di carattere straordinario pone in serio rischio il raggiungimento dell'obiettivo che l'amministrazione comunale si era proposta con l'operazione di trasformazione delle aree del V° P.E.E.P. Ausa, finalizzata, da una parte alla valorizzazione economica di tali terreni facenti parte del patrimonio comunale e dall'altra al soddisfacimento delle istanze pervenute da parte dei cittadini titolari di alloggi nel comparto di cui si tratta…”; e ancora:

 

“…Verificato che per trovare risposta alle problematiche emerse ed esposte si ritiene di poter operare sui rappresentati fattori esogeni di criticità, nel seguente modo:“…dar corso con immediatezza ad un approfondimento delle modalità di stima in relazione ai valori di mercato di riferimento (che risultano al momento puramente teorici considerata la sostanziale stagnazione delle transazioni immobiliari), anche con il coinvolgimento dell'Agenzia delle Entrate…”.

 

Nel documento deliberato si evidenzia l’urgenza di agevolare l’adesione degli assegnatari all’operazione di riscatto suggerendo di contenere il prezzo da pagare e contemporaneamente affermano la necessità di rispettare un’esigenza di equità inquesto  particolare momento di congiuntura economica negativa e di conseguente difficoltà dei cittadini ad affrontare spese di carattere straordinario.

 

Di fatto scegliere oggi di applicare riduzioni ai corrispettivi, per le motivazioni indicate in questo documento propositivo e riconducibili alla ratio della norma, non significa attribuire ex novo particolari vantaggi economici a privati da parte dell’amministrazione comunale, ma garantire agli assegnatari delle aree del Comprensorio V PEEP AUSA, quelle condizioni di favore economico, di uniformità e di equità, determinate e volute direttamente dal Legislatore in questo momento congiunturale così difficile.

 

Le proposte esposte dal Comitato V PEEP, ispirate alle linee guida espresse dall’amministrazione nella  Delibera di Consiglio Comunale n. 189 del 30 Luglio  2013 ed in coerenza con le motivazioni in essa deliberate, mirano al raggiungimento di una nuova fase collaborativa e soprattutto conclusiva con l’Ente, propedeutica al raggiungimento di un accordo definitivo riguardo al contenimento dei corrispettivi da versare per i riscatti delle aree, tramite l’assunzione di valori più realistici del mercato immobiliare utilizzati per la determinazione del calcolo del valore venale delle aree di cui trattasi e di cui questa amministrazione è da tempo cosciente.

 

A un anno dalla costituzione dei tavoli di trattativa intrapresi tra i Funzionari degli uffici comunali competenti e il Comitato V PEEP e in  forza del mandato di 1.600 assegnatari del Comprensorio V PEEP, le cui ragioni sono espresse in questo documento propositivo, si auspica l’accoglimento delle proposte di riduzione esplicitate in coerenza con i principi di uniformità a cui si ispira la disciplina normativa di specie, così come voluto e ribadito a più riprese dal Legislatore e dalla recente giurisprudenza.

 

In ultima istanza, con la presente si chiede di approntare al più presto un’agenda scadenzata con il Sig. Sindaco e l’Assessore di riferimento, al fine di produrre un protocollo di intesa risolutivo che rettifichi l’accoglimento delle proposte avanzate e il cui scopo sia il superamento definitivo  dell’annoso impasse che vede bloccate le opportunità di riscatto delle aree di cui trattasi  da parte dei cittadini residenti nel Comparto V PEEP AUSA del Comune di Rimini.

 

PROPOSTA N.1

 

Riduzioni valori OMI in relazione al mercato immobiliare di riferimento

 

Pertanto, in coerenza con le motivazioni sopra descritte ed al fine di perseguire l’obiettivo di indirizzo della Delibera di Consiglio Comunale n. 189 del 30 Luglio 2013, si ritiene che alla stima OMI del valore teorico medio degli immobili utilizzato per la determinazione del valore venale delle aree di cui trattasi, possa essere applicata una riduzione percentuale corrispondente all’andamento negativo annuo del mercato immobiliare reale in atto al momento del riscatto, la cui rilevazione sarà estrapolata dalla banca dati pubblicata periodicamente dalla Agenzia delle Entrate.

Dati nazionali

 

AGENZIA delle ENTRATE in collaborazione con ABI e ISTAT

Aggiornamento I Trimestre 2014  (10/03/2014)

 

Nel rapporto, Osservatorio Trimestrale del  Rapporto Immobiliare 2014, si evidenzia che nel IV° trimestre del 2013 il mercato immobiliare italiano presenta ancora un segno negativo, con un calo complessivo pari a -7,5% sullo stesso periodo del 2012 e del I° semestre 2014. Il  calo degli scambi immobiliari è stato leggermente più ampio della media per il settore residenziale, pari all'8%, valore che porta la discesa annuale del Mercato Immobiliare a livello nazionale pari al -9,2%.

 

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ISTAT

Aggiornamento I Trimestre 2014 (03/06/2014)

 

Con le stime preliminari del primo trimestre 2014, la riduzione dei prezzi delle abitazioni registrata dall'IPAB rispetto al 2010 (anno base dell'indice) supera i dieci punti percentuali, attestandosi a -10,4%. Questa riduzione è dovuta esclusivamente alle abitazioni esistenti, i cui prezzi, nello stesso periodo, sono scesi del 15,0%, mentre la variazione di quelli delle abitazioni nuove risulta lievemente positiva (+0,8%).

Dati regionali

 

AGENZIA delle ENTRATE

Aggiornamento I Trimestre 2014  (20/06/2014)

 

Il 20 Giugno 2014,  l’Agenzia delle Entrate pubblica  nella Nota Territoriale delle province della Regione Emilia Romagna dove dichiara un calo del mercato immobiliare regionale dal 2010 (anno base dell’indice)  del -17,7%, mentre per la Provincia di Rimini si registra una flessione annuale pari al -13,88% rispetto all’ultimo trimestre 2013.


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Non considerando i restanti Comuni della Provincia  ed evidenziando i dati solo su Rimini Capoluogo riferiti al numero delle compravendite ed ai valori medi a consuntivo estratti dalle “Note Territoriali” disponibili per Bologna dal II semestre 2010 al II semestre 2013 e pubblicate il 20/06/2014 dalla  Agenzia delle Entrate,  si evince il reale andamento annuo del mercato immobiliare da applicare al valore OMI; i dati sono riportati nelle tabelle che seguono:


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Analizzando il prospetto della quotazione media dell'OMI per Rimini Capoluogo, il valore teorico stimato per l’immobile nei due anni tra il I Semestre 2011 e il I Semestre 2013 è diminuito di 1,00 € a Semestre, mentre il salto a tra il I Semestre 2013 ed il II Semestre 2013 di cui si pubblica il consuntivo è molto più significativo: le compravendite dell’anno trascorso tornano sotto al valore del II Semestre 2010, anno base dell'indice (-13,88%).

 

Pertanto, in coerenza alle motivazioni sopra descritte ed al fine di perseguire l’obiettivo di indirizzo della Delibera di Consiglio Comunale n. 189 del 30 Luglio 2013, si ritiene che, per la stima OMI del valore teorico medio degli immobili utilizzato per la determinazione del valore venale delle aree di cui trattasi, si debba assumere il valore reale del calo annuo del mercato immobiliare attuale della Provincia di Rimini Capoluogo calcolato su base percentuale annua dal 2010 (anno base dell’indice) del -13,88%, così come pubblicato nel consuntivo 2013 della Nota Territoriale delle province della Regione Emilia Romagna riferita al I Trimestre 2014 ed editato il 20/06/ 2014 dalla stessa Agenzia delle Entrate.


PROPOSTA N.2

 

Variazione valore medio OMI in riferimento alla tipologia edilizia assunta

 

Come si andrà a dimostrare, l’assunzione  della tipologia edilizia di “Abitazioni di tipo economico” (categoria catastale A03) risulta essere la più pertinente per gli immobili presi in considerazione dalla Agenzia delle Entrate per rappresentare il valore estimativo medio OMI con cui calcolare il valore venale delle aree oggetto di riscatto del  Comprensorio V PEEP AUSA.

 

Ai  fini del riscatto delle aree di Comparto V PEEP trattate, bisogna innanzitutto premettere che esse sono comprese nei Piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962 n. 167,  che sono espropriate dai Comuni o dai loro consorzi e che vanno a far parte del patrimonio indisponibile dei Comuni stessi, per quanto concerne quelle concesse in diritto di superficie, mentre le rimanenti aree vengono cedute in proprietà convenzionata, ai sensi del comma 13, art.35, Legge 865/71.

 

Gli strumenti con i quali la Pubblica Amministrazione dispone di dette aree espropriate a favore dei soggetti attuatori per gli interventi di edilizia economica popolare, sono altresì disciplinati dall'art. 35 della stessa legge 865/1971. Tali  interventi si caratterizzano  per  la presenza di una convenzione tra Amministrazione Pubblica e soggetto attuatore dell'intervento edilizio, con la quale viene sancita l'auspicata collaborazione tra i suddetti soggetti al  fine di attuare il programma edificatorio.

 

Il contesto edificatorio del Comprensorio V PEEP Ausa è anche sancito dalle Deliberazioni del Consiglio Comunale del Comune di Rimini n. 615/1978 e n. 880/1978 ed Allegati, da cui si possono evincere le prescrizioni per la realizzazione degli edifici ed i capitolati dedicati agli immobili edificati in regime di edilizia convenzionata imposto dall’ art. 35. della Legge 865/1971.

 

In questi atti deliberativi, la tipologia edilizia residenziale prevalente per il Comparto trattato è riferita alle Abitazioni civili economico popolari, le quali corrispondono alla categoria catastale A03, così come documenta il Codice Definitorio dei Termini ed il Glossario delle Definizioni Tecniche in uso nel settore tecnico-immobiliare redatto dalla Agenzia delle Entrate.

 

Infatti nelle delibere citate, gli atti pattizi convenzionali vengono così espressi: “CONVENZIONI PER CONCESSIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE SU AREE DESTINATE AD EDILIZIA ECONOMICO POPOLARE NEL P.E.E.P. DI RIMINI A COOPERATIVE A PROPRIETA’ INDIVISA”; “CESSIONE IN PROPRIETA’ DI AREE DESTINATE ALL’EDILIZIA ECONOMICO E POPOLARE NEL V° COPRENSORIO P.E.E.P..

 

In ambito PEEP è quindi prevista l’EDILIZIA ECONOMICO E POPOLARE, la quale comprende tutta una serie di condizionamenti da concertare con il Comune (realizzazione necessaria di un tipo di costruzione; destinazione di esse costruzioni a soggetti a scarso reddito; limiti alla commercializzazione di questi beni), in conseguenza dei quali non è possibile che si edifichino tipologie di fabbricati in contrasto con la normativa prevista dall’art. 35 della legge n. 865 del 1971 o che si destini dette costruzioni a tipologie edilizie differenti e che non abbiano determinate condizioni pattizie.

 

L’appartenenza dell’immobile alla tipologia edilizia economico popolare è anche il precetto ed il vincolo fondamentale per l’accesso alle agevolazioni di natura economica in merito alle concessioni di mutui e alle riduzione previste per le urbanizzazioni primarie e secondarie finalizzate al completamento del programma edificatorio delle aree PEEP. Tant'è che per usufruire delle agevolazioni previste dalla norma, occorre produrre e presentare, agli uffici preposti, i relativi capitolati e quant'altro, da dove si rilevano i materiali usati e il grado di finiture degli alloggi, comprovanti appunto l'economicità delle costruzioni, onde ottenere l'autorizzazione a procedere con l’edificazione degli immobili che insistono sul Comparto PEEP.

 

Di conseguenza, in Delibera C. C. n.122/2013, dove viene assunto ex novo il metodo “Sintetico – Comparativo” (metodo basato sui valori OMI 2013 desunti dalla Agenzia delle Entrate e praticati nel mercato immobiliare per immobili ubicati nella medesima microzona residenziale ed aventi caratteristiche costruttive simili), occorreva utilizzare come riferimento per il calcolo del valore venale delle aree le Abitazioni di tipo economico e popolare adottando le direttive specificate dalle su citate delibere del 1978.

A tale proposito bisogna anche sottolineare che l’inosservanza degli obblighi stabiliti  dall’art.35 della Legge 865/1971 e dei vincoli convenzionali in essere può comportare sanzioni di tipo pecuniario e dove previsto l’estinzione del diritto di superficie e la risoluzione dell'atto di cessione.

 

Il comma 4 dell’art. 35 così recita:

 

" su tali aree il Comune o il consorzio concede il diritto di superficie per la costruzione di case di tipo economico o popolare e dei relativi servizi urbani e sociali".

 

Il comma 8 art. 35 per le convenzione in diritto di superficie, prevede:

 

c) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare;

 

d)i termini di inizio e di ultimazione degli edifici e delle opere di urbanizzazione.

 

f) le sanzioni a carico del concessionario per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravità in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie…

 

Il comma 13 art.35 per le convenzioni in diritto di proprietà, prevedere:

 

a) gli elementi progettuali degli edifici da costruire e le modalità del controllo sulla loro costruzione;

 

b) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da costruire;

 

c) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici;

 

d) i casi nei quali l'inosservanza degli obblighi previsti dalla convenzione comporta la risoluzione dell'atto di cessione…

 

Nelle convenzioni in diritto di superficie, all’art.13 e nelle convenzioni in diritto di proprietà, all’ art.14, si può evincere la disciplina restrittiva dell’ambito edificatorio PEEP:

 

“La costruzione degli edifici dovrà avvenire nel rispetto delle seguenti prescrizioni:

 

 e) -fanno parte integrante e sostanziale della presente convenzione, se pur materialmente non allegati, il capitolato descrittivo delle opere e delle finiture degli alloggi e dei fabbricati ed il progetto di massima da realizzare, che il concessionario dichiara di conoscere integralmente, vistato per conformità alle norme da parte dell’Ufficio P.E.E.P.. Qualora il progetto definitivamente approvato comportasse modifiche influenti sulla presente convenzione, si apporteranno a questa le modifiche conseguenti;

 

 f) -su richiesta obbligatoria dell’interessato verrà effettuata da funzionari del U.T.C. la verifica  di corrispondenza del fabbricato ai requisiti ed alle prescrizioni di cui al punto e)…”Le eventuali variazioni in eccesso (del capitolato), che comunque non devono riguardare le caratteristiche e la classe di finitura degli alloggi in materia di edilizia economico popolare, non modificano il costo fissato nella medesima convenzione.”…

 

Per le convenzioni in diritto di proprietà, all’art. 7, comma 2 si prevede:

 

Decorsi dieci anni dalla data di rilascio della licenza di abitabilità, l’alienazione o la costituzione di diritti reali di godimento può avvenire esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per l’assegnazione di alloggi economici e popolari al prezzo fissato dall’U.T.E. …”

 

 

Inoltre la disciplina riguardante i capitolati da rispettare ed imposti dalle norme su cui si fondano i processi edificatori dell’edilizia convenzionata PEEP, tutt’ora vigente, è chiaramente esplicitata dal Regolamento Edilizio del Comune di Rimini, di cui si produce un estratto:


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Gli edifici a tipologia residenziale del Comparto V PEEP sono caratterizzati da unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili e ad ubicazione territoriale eccentrica rispetto al centro storico, ossia alla categoria catastale A03 così come descritta dal Codice Definitorio dei Termini e da il Glossario delle Definizioni Tecniche in uso nel settore tecnico-immobiliare, redatto dalla Agenzia delle Entrate:


“Complessi edilizi a destinazione residenziale con incidenza ordinaria dei costi relativi alle opere di finitura (pavimenti, rivestimenti, infissi, accessori impiantistici). Generalmente caratterizzato dal massimo sfruttamento della superficie e dalla volumetria edificabile, con più scale di accesso e pianerottoli che disimpegnano più unità immobiliari. Sono edifici generalmente ubicati in zone eccentriche, anche se di tipo popolare, con abitazioni generalmente inquadrate nella categoria catastale A03  (corrispondente alla R/1 del nuovo Quadro Generale delle Categorie di cui al D.P.R. 138/98), caratterizzate da buona esposizione prevalente, grado di finitura tra l’ordinario ed il semplice, ampiezza dei vani medio piccola, completezza di impianti tecnologici e dotazione generalmente di non più di un servizio igienico. E’ ammessa nel fabbricato la copresenza di autorimesse o box auto e quella di unità immobiliari a destinazione commerciale (negozi, magazzini, laboratori istituti di credito e assicurazioni)”.


Si tratta comunque di fabbricati che insistono su aree edificate più di 40 anni fa, la cui comparazione ai fini estimativi con edifici costruiti nello stesso periodo storico, non vincolati da convenzioni PEEP, non trova giustificazione. Per gli immobili di  nuova costruzione invece, sia con vincoli PEEP che a libero mercato, il confronto addirittura non regge, soprattutto in  ragione della evoluzione tecnologica dei materiali impiegati e delle normative applicate in materia di risparmio energetico e di prevenzione antisismica.

 

La normativa in materia di certificazione energetica degli edifici è contenuta nel d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, recante le disposizioni di attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico dell’edilizia. Tale normativa è stata successivamente modificata da una serie di ulteriori provvedimenti legislativi, fra i quali i più recenti sono: il Decreto 22 novembre 2012, "Modifica del decreto 26 giugno 2009, recante: «Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici.»" ed  il Decreto Legge Destinazione Italia, 23 dicembre 2013, convertito con modificazioni con la legge n° 9/2014.

 

Con la pubblicazione in Gazzetta del Decreto 63/2013, l'attestato di certificazione energetica sarà sostituito dall'attestato di prestazione energetica (Ape). Attraverso l'istituzione del nuovo attestato, il decreto spiana la strada a nuove metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici, avviandosi così al pieno recepimento della direttiva europea 31/2010.

 

Non da meno è anche l'obbligo di munirsi di un certificato antisismico  per tutte le compravendite che hanno per oggetto beni immobili. La maggioranza delle costruzioni del Comparto sono state ultimate in epoca antecedente alla nuova zonizzazione sismica attuata a partire dal 2003 e alle Norme Tecniche per le Costruzioni emanate nel DM 14 gennaio 2008, di cui ricordiamo la classificazione sismica in Zona 2 (sismicità media) del Comune di Rimini.

 

Inoltre i materiali economici impiegati, gli impianti tecnologici  prettamente essenziali, imposti nei capitolati dell’edilizia convenzionata PEEP e oramai obsoleti,  non sono adeguati a quanto previsto dalle norme attuali.  Dato che non sarà più possibile vendere immobili senza il certificato di collaudo statico che dimostra la sicurezza di un edificio e senza l'attestato di certificazione energetica e che per quasi nessuno dei fabbricati del  Comparto V PEEP si può, allo stato attuale, richiedere tali certificazioni, se non con un importante investimento da parte dei medesimi soggetti, si è venuto a determinare un  sensibile depauperamento del valore di mercato di riferimento per gli immobili del Comprensorio stesso.

 

Un altro aspetto importante relativo alla assunzione della categoria catastale A03 ai fini del valore di stima OMI delle abitazioni del Comprensorio PEEP, è in relazione alle compravendite immobiliari avvenute nel  V PEEP stesso. Infatti, oltre che a determinare il valore di un fabbricato ai fini del pagamento dell’IMU, la categoria catastale A03 è anche rilevabile nelle transazioni di cui sopra, ove è richiamata chiaramente e in maniera sostanziale nel contesto delle coordinate  catastali di riferimento e a regime per l’immobile oggetto di compravendita; transazioni immobiliari disciplinate dalla legge e sancite da rogiti notarili i cui contenuti sono monitorati obbligatoriamente e costantemente dall’Ente Comunale.  

 

L’attribuzione della  categoria catastale A03 alle Abitazioni civili di tipo economico trova il suo fondamento inconfutabile anche nella estrapolazione analitica dei dati catastali riguardanti la situazione a regime nel Comprensorio V PEEP AUSA.

Il Comparto è suddiviso in Zone A, B e C ed in categorie catastali A02 (Abitazioni di tipo civile, unità immobiliari n.24), A03 (Abitazioni di tipo economico,  unità immobiliari 1588n.), A04 (Abitazioni di tipo popolare, unità immobiliari n.163), C06 (Auto rimesse- rimesse n.1564) etc.: vedasi tabelle riepilogative che seguono.

 

Zona A                                        Zona B                                         Zona C                                           Totale

 

Categoria catastale A02 = 13      Categoria catastale A02 = 6        Categoria catastale A02 = 5                 24

Categoria catastale A03 = 547    Categoria catastale A03 = 959    Categoria catastale A03 = 82            1588

Categoria catastale A04 = 0        Categoria catastale A04 = 141    Categoria catastale A04 = 22              163

Categoria catastale C06 = 546    Categoria catastale C06 = 953    Categoria catastale C06 = 75           1564


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Ulteriore oggetto di riflessione si evince dalla Delibera n.122/13 dove per il calcolo del valore venale da attribuire al corrispettivo delle aree oggetto di riscatto del Comprensorio V PEEP si è assunta la cifra dei valori OMI, redatti e promulgati dalla Agenzia delle Entrate, riferita agli immobili insistenti nella Fascia di Microzona B5, la  cui tipologia residenziale corrisponde alle Abitazioni Civili (categoria  catastale A02).

 

Considerando che la Microzona B5 abbraccia la fascia Sud-Ovest del territorio comunale, la cui  Fascia Centrale è occupata dal Centro Storico, il Comparto V PEEP, essendo ubicato in Fascia Periferica, viene a trovarsi geograficamente in un’area totalmente eccentrica,  oltre la Fascia Semicentrale,  pressoché al confine con le zone C3 a Sud-Est e la zona D7 a Sud-Ovest, ossia nella parte Sud della suddetta zona OMI,  al confine con aree ad insediamento artigianale e a ridosso della viabilità della Strada Statale SS16 e dell’Autostrada A14 (E55).

 

Questa ubicazione territoriale eccentrica del Comprensorio V PEEP rispetto in Fascia OMI B5, oltre a determinare un minore valore commerciale dell’immobile ivi situato rispetto alle costruzioni con medesime tipologie edilizie insistenti sulle Fasce OMI Semicentrale  e Centrale, rispecchia  uno dei requisiti  primari   per l’attribuzione della  categoria catastale A03 alle Abitazioni civili di tipo economico, così come descritto dal Codice Definitorio dei Termini e dal Glossario delle Definizioni Tecniche in uso nel settore tecnico-immobiliare  redatto dalla Agenzia delle Entrate; vedasi mappe esplicative che seguono.


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PROPOSTA N.3

 

Coefficiente Perequativo (C. P.)

 

Dato che   in Delibera 122/13 l’amministrazione comunale pubblica le offerte di riscatto per le aree di entrambi le tipologie convenzionali, sia  per quelle in diritto di superficie che per quelle cedute in proprietà, si propone la seguente riduzione da applicarsi ai corrispettivi determinati, a compensazione della tardiva formulazione delle su citate proposte di riscatto come già ampiamente illustrato in narrativa.

 

A partire dall’anno di stipula della convenzione la decurtazione sarà dello 0,00% annuo sino al 1995, anno di emanazione Legge 594/95, norma che per la prima volta dava la possibilità di cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superfice comprese nelle aree PEEP.

 

A seguire si avrà una riduzione annua dello 0,50%  per il periodo compreso tra il 1995 il 1998, anno di emanazione della Legge 448/98, a tutt’oggi vigente, la quale prevede la possibilità di cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superfice e di addivenire alla piena proprietà delle aree cedute in proprietà.

 

Dopo il 1998, per gli anni successivi dello stato in essere delle convenzioni e sino ai riscatti definitivi, il deprezzamento sarà dell’1%  costante annuo da applicarsi ad entrambe le discipline convenzionali trattate.

 

I proprietari di aree cedute in proprietà, potranno usufruire della riduzione in esame così come disciplinata, passati 20 anni dalla stipula delle proprie convenzioni, allorché i vincoli di inalienabilità previsti dalle stesse siano definitivamente scaduti.

 

Pertanto il corrispettivo da versare all’Ente per ciascuna unità edilizia di proprietà degli assegnatari e che insiste sul Comprensorio V PEEP sarà determinato sulla base della seguente formula:

 

 

C. = [60%  (V.V.A. – 50% V.V.A.)] x C. P. – O. riv. – O. espr.

 

PROPOSTA N.4

 

Agevolazione pagamento transazione in unica soluzione

 

L’amministrazione, in precedenti atti transattivi promulgati  in funzione dei Piani di Vendita regolati ai sensi della Legge 24/12/1993 n.560,  concede ai conduttori l’acquisto degli alloggi a loro locati dello IACP edificati nel V PEEP. A seguito di tali operazioni immobiliari, il cui tenore si suppone sia ben superiore rispetto al valore delle altre aree del Comparto su cui questi alloggi insistono, e allo scopo di avere il medesimo trattamento tra assegnatari di aree dello stesso Comprensorio, si propone, cosi come espresso nell’atto deliberativo consigliare n.57 del 26/10/1999 e notificato dallo IACP Comune di Rimini agli aderenti della proposta citata, una eguale riduzione nella misura complessiva del 10% del totale della transazione immobiliare.

Riduzione da applicarsi in qualsiasi istante e per qualsiasi importo, a coloro che usufruiranno della procedura di riscatto dell’area e che verseranno il corrispettivo a saldo, in unica soluzione e senza conguaglio, così come calcolato all’accoglimento dell’offerta dai superficiari e al momento dell’accettazione della proposta dei proprietari da parte degli uffici tecnici comunali preposti.


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Agevolazione pagamento transazione con rateizzazione

 

Considerato che, con la legge del 27 dicembre 2013, (legge di stabilità per il 2014), all’art. 1, comma 392, ha modificato l’art. 31, comma 48, della legge n. 448/1998, consentendo ai comuni di abbattere il valore venale fino al 50%, la determinazione dei corrispettivi  tende ad avvicinarsi alle trasformazioni stipulate in anni passati tra le precedenti amministrazioni e gli altri PEEP riminesi, con ulteriori correttivi si verrebbe a ristabilire una situazione di equilibrio fra i cittadini, cioè tra coloro che già hanno fatto il riscatto  e coloro che lo faranno in futuro, allo scopo  di garantire nel tempo uniformità  nella determinazione del prezzo del corrispettivo e di rendere così la proposta comunale più allettante, così come auspicato dal Legislatore.

 

Per tutti gli importi oggetto delle transazioni tra le parti ai fini del riscatto dell’area sarebbe auspicabile adottare forme di pagamento agevolato, così come previsto dal Protocollo d’intesa tra Anci ed APU (Associazione Proprietari Utenti) del 26 giugno 2002: -Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e sostituzione delle convenzioni in proprietà, che contemplino la “possibilità di rateizzo del prezzo di cessione, ad un tasso di interesse pari a quello legale mediante la rimodulazione della rateizzazione del corrispettivo e provvedendo ad una ridefinizione del rapporto tra numero delle rate ed importo rispetto alla formulazione riportata nell’allegato “B” della Delibera di G.C. n.122/2013.

 

Si richiede inoltre la possibilità di concordare delle convenzioni con il collegio dei notai e albi professionali di tecnici competenti ed abilitati, in modo da definire tariffe agevolate per le prestazioni necessarie al completamento delle procedure di acquisto, al fine di abbattere i costi gestionali per la stipula dell’atto di trasformazione, come espresso dal documento sopra citato.

 

A tale proposito si propongono, per i proprietari di case a schiera, contratti  unici di acquisto da stipularsi sulla base  dell’appartenenza, all’atto della convenzione, a singole cooperative e/o a ditte individuali edificatrici di edifici ubicati sull’area oggetto della trasformazione e contratti unici di acquisto per i proprietari di appartamenti  condominiali e di esercizi commerciali, le cui quote millesimali di proprietà concorrono complessivamente all’identificazione dell’immobile che insiste sull’area oggetto del riscatto.

 

Sono a carico dell’acquirente assegnatario le spese generali:

  • le spese di rogito;
  • imposte di registro catastali ed ipotecarie;     
  • spese per la trascrizione delle volture.

 

Determinazione del valore venale delle aree

 

Il valore venale delle aree ( V.V.A.) può essere determinato, su parere dell’Ufficio tecnico comunale, utilizzando il metodo di stima sintetico comparativo, il quale si basa sul confronto diretto con i valori degli scambi registrati nell’ultimo periodo per immobili aventi medesime caratteristiche di ubicazione e desunti dalla consultazione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare.

 

Ai valori di detti scambi verrà applicata una riduzione percentuale corrispondente all’andamento del mercato immobiliare in atto al momento del riscatto. Inoltre tali valori saranno assunti con riferimento alla tipologia “Abitazione di tipo economico”,  in coerenza con la normativa applicata agli interventi di edilizia economica popolare (art. 35 della legge 865/1971) e degli atti deliberativi del Consiglio Comunale del Comune di Rimini n. 615/1978 e n. 880/1978 ed Allegati.

 

Per le abitazioni in condominio si adotterà la tipologie riferita alle “Abitazione di tipo economico”, mentre per le case a schiera si adotterà il dato ottenuto confrontandole alla tipologia “ville e villini”.

Dal momento che per ogni fascia/zona e tipologia edilizia sono indicati i valori unitari (€/mq) minimo e massimo osservati dal mercato immobiliare si prenderà a riferimento il valore unitario medio.


I corrispettivi richiesti per la cessione definitiva delle aree già concesse in diritto di superficie o per l’eliminazione dei vincoli di alienabilità delle unità immobiliari costruite su aree in proprietà, stipulate antecedentemente alla entrata in vigore della legge 179/92, saranno determinati nella misura pari al 60% del

valore  venale del bene individuato ai fini dell’indennità di espropriazione, così come stabilito dal comma 48 dell’art. 31 della Legge n. 448/1998 e chiarito successivamente dalla Delibera n. 22/CONTR/11 del 14.04.2011 della Corte dei Conti a Sezione riunite in sede di controllo.

 

Considerato che la legge 27 dicembre 2013 (legge di stabilità 2014 ), l’art. 1, comma 392, ha modificato l’art. 31, comma 48, della legge n. 448/1998,  consentendo ai Comuni di abbattere il valore venale dell’area  fino al 50%,  la determinazione dei corrispettivi verrà  effettuata,  tenendo conto della legge n.244/2007 che modifica i criteri di calcolo dell’indennità di espropriazione delle aree edificabili stabiliti dall’art. 37, commi 1 e 2 del Dpr n. 327/ 2001,  nella misura pari al 60% del valore venale dell’area, ridotto del 50% per l’applicazione in toto dell’Emendamento ( Petitti- Siani) alla detta Legge di Stabilità 2014.

 

 

Parametri di stima per la determinazione del valore di mercato delle aree

 

a) riduzione percentuale corrispondente all’andamento del mercato immobiliare in atto al momento del riscatto dell’area alla stima del valore medio virtuale applicato sugli immobili  utilizzati dall’OMI per la determinazione del valore venale delle aree di cui trattasi ;

b) incidenza del valore dell’area sul valore complessivo dell’immobile pari al 33%;

c) incidenza delle parti condominiali comuni pari al 15% della superficie utile complessiva;

d) i valori unitari (€/mq) per gli appartamenti in condominio saranno espressi in quote millesimali di  proprietà (Qm.);

e) riduzione del 10% per le case a schiera del valore unitario (€/mq) attribuito alle ville e villini;

f) valore unitario delle pertinenze pari al 50% di quello dell’unità principale;

g) valore venale dell’area ridotto del 50% in l’applicazione dell’articolo 31 comma 48 come modificato dall’emendamento alla Legge di Stabilità 2014 (Petitti – Siani)

 

 

Calcolo del corrispettivo

 

Il corrispettivo da pagare all’Amministrazione Comunale per ciascuna unità edilizia, pertanto, sarà determinato sulla base della seguente formula:

 

C. = [60%  (V.V.A. – 50% V.V.A.)] – O. riv. – O. espr.

 

C.: è il corrispettivo, ossia l’importo da versare per il riscatto dell’area;

V. V. A.: è il Valore venale dell’area su cui insiste l’unità edilizia;

O.riv.: sono gli oneri di concessione rivalutati alla data di calcolo del corrispettivo (adeguamento ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati verificato tra il mese in cui sono stati versati gli oneri e quello di stipula dell’atto di cessione delle aree o di eliminazione dei suddetti vincoli);

O.espr.: sono gli eventuali maggiori oneri di esproprio dovuti al Comune di Rimini rivalutati alla data di calcolo del corrispettivo (adeguamento ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati verificato tra il mese in cui sono stati versati gli oneri e quello di stipula dell’atto di cessione delle aree o di eliminazione dei suddetti vincoli).

 

 

Si resta in attesa di un vs. riscontro sia alla nota del 19.06.2014 che alla presente.



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