Un Iper nel Palas e il destino del V Peep legato ad Acquarena. Buon 2015!


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— 2 gennaio 2015

Sarà stata la trentasettesima flûte di spumante millesimato che l’amico ricco della compagnia ha comprato non so in quale cantina del veneto. Sarà stato il panettone farcito, glassato e tempestato di uvetta, canditi e dolci diavolerie varie. Sarà stato tutto quello che avevo mangiato e bevuto prima e che ora non ricordo più bene, ma sta di fatto che andando a dormire dopo il cenone di Capodanno ho fatto un sogno.

La testa ha incominciato a girare e non so perché invece di portarmi in qualche paradiso in terra fra Seychelles e Kurumba Island, mi ha fatto approdare in via della Fiera e andando a zig zag, come capita a chi ha perso un pizzico di lucidità, mi sono trovato fra Palas splendente, Peep Ausa dormiente e Dale-a-tu-cuerpo-alegria-Macarena-Hey-Macarena, pardon Acquarena!

In rapida successione ho visto il Palazzo dei congressi più bello e superbo che pria infilarsi in un vortice di debiti e piani finanziari da spavento, l’assessore Brasini coperto dai rotoli della calcolatrice pieni di numeri davanti e dietro, gli abitanti del V Peep imbracciare spade e forconi e dirigersi verso Palazzo Garampi, Acquarena bloccata da Agrippina Minore tornata a Rimini per capeggiare la rivolta della necropoli romana (un altro comitato, ebbene sì). L’ultima immagine che ho visto mi ha riportato al Palazzo dei congressi, l’astronave dalla quale non entravano però congressisiti (se non qualcuno e per rare occasioni) ma carrelli della spesa. Guardando bene, in cima all’astronave campeggiava una enorme insegna luminosa: Iper Palas. Shopping Center e Congressi “Babbo Natale” (sarà per fare il controcanto alle Befane, ho pensato io).

Ho sognato che frotte di riminesi e sammarinesi e pesaresi e pure riccionesi trasportati da un tram lungo lungo trainato da renne (perché i soldi per il carburante l’Agenzia Mobilità Romagnola li aveva terminati) arrivavano all’Iper Palas per fare acquisti. Ho sognato Il Resto del Carlino che in prima pagina faceva finalmente un titolo che pestava i calli al sindaco Gnassi: “C’è chi sa scrivere solo lettere di patronage e chi t’inventa l’escamotage”.

Mi sono poi ricordato che, prima del cenone di Capodanno e quando ero ben sveglio, ogni volta che aprivo il sito riminipalacongressi.it e andavo a vedere le planimetrie del Palas non potevo non notare quella strana disposizione delle aree interne, con la grande sala centrale ed i locali satelliti, tanto somiglianti a quelli di un grande centro commerciale. Possibile che Lorenzo Cagnoni, al quale non sfugge di solito nulla di importante, abbia voluto tutte quelle sale (grandi e piccole, extra large e mignon) pensando di riempirle davvero tutte contemporaneamente? Non scherziamo! Lui, certamente, avrà avuto la visione giusta anche quella volta, quando immaginò un’astronave buona per tutti i pianeti: congressuale e grande distribuzione. Congressi e magna magna. Elite e popolino.
La storia che noi vediamo oggi, nella sua testa è già passata. Dunque le cose potrebbero essere andate così: il progetto previsto sull’area del vecchio centro congressi si blocca, se non tutto in buona parte, perché la Soprintendenza di Ravenna scopre che li sotto c’è un tesoro tale che Pompei a confronto somiglia a Scampia. Arriva così l’occasione per prendere i due famosi piccioni con la solita benemerita fava. Il Palas paga i debiti grazie a Conad (e agli abitanti del V Peep).
Il sogno infatti è continuato. Perché il Comune di Rimini sta facendo vedere i sorci verdi agli abitanti del V Peep per il corrispettivo che chiede loro per cancellare alcuni vincoli alla proprietà? Perché chiede cifre così alte a chi abita in un Peep?
Sì, perché mentre per quanto riguarda il rimborso dei maggiori oneri sostenuti dal Comune nelle operazioni di esproprio dei terreni e la questione degli oneri per le manutenzioni, il Comitato del V Peep sta dando battaglia a suon di carte bollate, l’estinzione dei vincoli di proprietà è oggetto di “trattativa” lunga e, ad oggi, senza soluzioni all’orizzonte. Palazzo Garampi ai tavoli tecnici di confronto col Comitato manda il capo di gabinetto finito sotto la lente della Corte dei conti, il quale sembra inamovibile, investito della missione di non cedere di un passo. Perché non si riesce a spuntare un corrispettivo di minore importo? Perché il Comune ha fino ad oggi rigettato qualsiasi proposta che il Comitato ha presentato sull’argomento senza peraltro – dicono i bene informati – portare motivazioni tecniche significative?
Ecco che in sogno mi è apparsa una Acquarena in forma di drago rosso, con molte teste e corna che schiacciava i cavalieri dell’Ausa. Quale segno misterioso attribuire a questa visione? Ad un tratto eccomi sveglio, impaurito e sudato. Ma in grado di ricordare quello che avevo letto.
Il mercato immobiliare è in crisi ma non per tutti. La vendita dell’area conosciuta come “Acquarena” ad un prezzo addirittura superiore a quello stimato dalla proprietà, e in un momento in cui le imprese edili chiudono e il mercato immobiliare non mostra segni di ripresa, è stato un vero affare per chi ha venduto.
Acquarena è stata venduta ad un prezzo di euro 16.050.000. Il bando riportava: “L’area da cedere oggetto della presente procedura ha una superficie di complessivi mq 24.480, e avrà una S.U. di mq. 14.000 (di cui fino a max mq. 5.000 commerciale, fino a max mq. 8.500 residenziale, fino a max mq. 2.500 direzionale); è posizionata in Comune di Rimini, Via della Fiera 52, prospiciente il nuovo Palacongressi della città”.
Se viene rapportato il prezzo pagato alla superficie dell’area da cedere (24.480 mq) si ottiene un prezzo a mq di euro 655,64, mentre se si rapporta alla superficie realizzabile (14.000 mq) si ottiene un prezzo unitario a mq. di euro 1.146,43.
Ho preso carta e penna e ho fatto qualche conto sulle aree del V Peep, ad esempio questo calcolo in base alla famosa delibera di giunta 122/2013 (i valori sono riferiti alla superficie realizzabile):
Valore max: 3.100,00 x 33% = 1.023,00
Valore medio: 2.750,00 x 33% = 907,50

E anche questo calcolo, invece, sulla base delle richieste presentate dal Comitato (quantomeno secondo una delle eccezioni presentate):
Valore max: 3.100,00 x 33% x 65% (quel famoso 65% che è il coefficiente che il Comune non ha voluto considerare) = 664,95
Valore medio: 2.750,00 x 33% x 65% = 589,88

Mi è apparso con una certa chiarezza che i numeri realizzati sull’area Acquarena hanno molta similitudine con i valori delle aree del V Peep. Vuoi vedere, ho pensato, che i valori del V Peep sono stati utilizzati per fissare i prezzi di Acquarena? Magari avrebbero dovuto fare il contrario perché il prezzo di Acquarena è un dato certo mentre il corrispettivo delle aree del Peep è teorico, ma questo è un altro discorso.
Più ci penso e più vedo nel drago rosso la bussola che orienta la trattativa con il V Peep. Il Comune non intende fare nessuno sforzo per cercare di abbattere ulteriormente il corrispettivo agendo sul valore dell’area (che è uno degli elementi della formula matematica da utilizzarsi per il conteggio) perché altrimenti non si giustificherebbe il prezzo pagato da Conad?
Eppure il valore dell’area è un elemento economico che rientra (come ha chiarito anche la Corte dei Conti della Lombardia) nella completa discrezionalità del Comune, visto che non esiste un vero mercato delle aree Peep, considerato che solamente il titolare dell’alloggio può decidere di esercitare l’opzione di acquisto. Perché un principio tanto elementare l’amministrazione comunale non lo fa proprio? Sta a vedere che gli abitanti del V Peep devono compartecipare al “salvataggio” del Palas e anche a loro tocca di ballare la Macarena.
Ora, non ricordo più se anche questo faccia parte del sogno del primo giorno dell’anno. Stamattina passando fra V Peep e via della Fiera non mi erano chiarissimi i confini fra mondo onirico e realtà. Buon 2015 Rimini!

Massimo Riserbo