Seduta  II Commissione Consigliare Permanente

(Situazione Comprensorio V PEEP)


In attesa dei verbali e del file audio della Seduta di Commissione, eccovi  la cronaca dello spettacolo a cui abbiamo assistito.



Un breve ma doveroso preambolo: Il 20 ottobre 2014 il Direttivo del Comitato V PEEP provvede a protocollare la Nota Integrativa alla Proposta già recepita dal Comune di Rimini in data 19 giugno 2009 unitamente ai 10 quesiti posti nel merito della vicenda dei riscatti delle aree del Comparto e destinati ai Funzionari di riferimento. Le risposte vengono formulate in forma scritta e avallate dalla Dott.sa. Errico, dal Dott. Vannucci  in accordo con l'Assessore al Patrimonio Sig. G. Brasini. Il documento è datato 23 ottobre 2014 ma viene inviato via email e trasmesso al  Presidente di Commissione Carla Franchini solamente in data 20 novembre 2014.




Venerdì 12 dicembre 2014  finalmente si tiene la tanto sospirata Commissione Tematica sul V Peep convocata e presieduta dalla Presidente Carla Franchini (M5S). Presenti l’Assessore al Patrimonio Gian Luca Brasini, i funzionari Dott.sa. Errico e Dott. Vannucci  ed il tecnico del Comune di Rimini Geom. Diotallevi, oltre ad alcuni sparuti Consiglieri Comunali della maggioranza e dell’opposizione. 


Per il Comitato V PEEP sono intervenuti nell'ordine i Consiglieri,  il Sig. Roberto Montagnoli e  il Sig. Pasquale Serafini,  il  Segretario Sig. Leonardo Carmine Pistillo , il Vice Presidente Sig.ra Vincenza Mignogna ed infine il Presidente Sig.ra  Daniela  Montagnoli. 




Acclarata da ambo le parti la distinzione  tra i due problemi sul tappeto,  il riscatto delle aree in convenzione e i maggiori oneri di esproprio, i rappresentanti del Comitato V PEEP hanno posto delle domande ben precise in merito ai riscatti delle aree del V Comparto AUSA, a cui però i responsabili dell’amministrazione non hanno risposto, nelle rare occasioni in cui lo hanno fatto è stato in maniera vaga e raramente esaustiva. 


Confidiamo di avere comunque riscontri ai quesiti posti in forma scritta nel verbale di Commissione, così come garantitoci dal Presidente Carla Franchini.




Il Comitato ha voluto sottolineare all’Assessore G. Brasini che ad oggi nessun tribunale ha certificato che le somme per i maggiori oneri di esproprio sono dovute e che le pronunce sia del Tar che del Consiglio di Stato hanno esclusivamente individuano con certezza l’organo giudicante quale il Tribunale di Rimini e che quindi la partita è ancora tutta da giocare; abbiamo sempre chiesto di pagare quanto richiesto, ripetiamo, se  dovuto: saranno i giudici a deciderlo.


Vista l’opportunità di interloquire con il responsabile di riferimento, l’Assessore Brasini, i Consiglieri del Comitato hanno voluto chiarire,  sin da subito e in maniera inequivocabile, che le istanze dei 1600 cittadini che rappresentano, non hanno il fine ultimo di ottenere “sconti” dalla Amministrazione ma  l’applicazione oculata delle norme e dei principi di equità e di economicità più volte ribaditi dal Legislatore nella disciplina dedicata ai riscatti delle aree della Edilizia Convenzionata PEEP.


  


Abbiamo anche ricordato all’Assessore Brasini che l’emendamento Siani-Petitti inserito nella Legge di Stabilità per il 2014 non sarebbe mai nato e recepito a livello nazionale senza lo spontaneo ma civile movimento di protesta del Comitato V PEEP e la concertazione con l'Onorevole Emma Petitti. Questo percorso  così conclusosi ha dimostrato l'efficacia dell'azione di un movimento di cittadini che ha sensibilizzato la politica alla risoluzioni delle criticità riguardanti la vicenda dei riscatti PEEP su tutto il territorio italiano. Il percorso intrapreso è stato di gran lunga più incisivo della sterile richiesta di chiarimento normativo fatto dal Comune di Rimini e  rimandato al mittente dalla Corte dei Conti dell’Emila Romagna. 


Inoltre abbiamo sottolineato ai funzionari di competenza che recepire, anche se con un ritardo di 7 mesi rispetto alla entrata in vigore della norma (gennaio 2014), e applicare una legge nazionale è un dovere giuridico dell'amministrazione  e non proporre una regalia ai cittadini, così come propagandato a mezzo di comunicati stampa in questi giorni .


  


Sul tema delle rateizzazioni per i pagamenti dei corrispettivi e dei maggiori oneri di esproprio, ci è stato risposto che si è proceduto ad una mera riorganizzazione dei tetti minimi e massimi rispetto alla passata Delibera di G.C. 122/13. Si vuole comunque chiarire che l’1% d’interesse applicato è stabilito dalla legge dello Stato italiano e non concesso dal Comune. Inoltre l'Ente ripropone la obbligatorietà di presentazione di fidejussioni bancarie a garanzia del rateo, ergo, non sarà il cittadino a decidere se aderire alla proposta di riscatto ma la banca a cui chiederà le garanzie per accedere alla rateizzazione. 


Per questa illuminata iniziativa ringraziamo l'Assessore Brasini e tutto il suo staff per la sensibilità mostrata soprattutto nei confronti dei cittadini meno abienti  per i quali ha  messo a disposizione “…tutti gli strumenti possibili, per cercare di mettere nelle migliori condizioni i cittadini affinché potessero diventare pieni proprietari delle abitazioni…(dell’AREA,  Assessore, dell’AREA: le abitazioni sono degli Assegnatari, o vuole anche quelle!).




Entrando nel merito della discrezionalità lasciata dal Legislatore  ai comuni tramite il parere, tra l’altro non vincolante, del proprio ufficio tecnico per la determinazione del corrispettivo delle aree cedute in proprietà (Legge n. 448/98 art. 31), le domande poste hanno avuto risposte nebulose e addirittura delle non risposte. In alcuni casi “…nel prefissato “campo da gioco” stabilito dalla Legge”, il Comune ha segnato qualche autogol ed è andato spesso in in fuorigioco.




Dibattendo del “mondo OMI”, tanto caro ai tecnici coadiuvati dall’ Assessore Brasini, abbiamo segnalato che il famoso “sconto del 4%” dato alla stampa nei giorni scorsi come se fosse una concessione del Comune, altro non è che un abbassamento fisiologico dei valori OMI riferiti alle abitazioni di tipo civile (€ 2.950,00 nel 2013, € 2.775,00 nel 2014 ): si sta solo applicando quanto l’Agenzia dell’Entrate ha stabilito, altro che sconto!. Degli altri approfondimenti fatti dall’ Ente durante 16 mesi di “duro lavoro” in collaborazione con l’Agenzia delle Entrate e anticipato dalla Delibera n. 189 del 30 luglio 2013 non ci è stata data né contezza, né documentazione.


 


Il caso più inquietante sollevato dal Comitato riguarda l’adozione del valore OMI come base di calcolo del valore venale dell’area da riscattare riferito alle abitazioni civili, categoria catastale A/2, anziché quello delle abitazioni economico popolari accatastate A/3. Questa arbitraria variazione del classamento catastale delle tipologie abitative PEEP disattende l’Art. 35 della Legge 865/71 per l’Edilizia Economico Popolare compresa in tutti i  Piani Regolatori adottati dal 1972 ad oggi e prevarica unilateralmente tutte le Convenzioni ancora in essere e sottoscritte tra il Comune e gli Assegnatari.


Questa anomala iniziativa dei funzionari comunali, oltre a non essere documentata da alcun atto deliberativo dell’Ente e dalla Direzione del Catasto, ha l’infausta conseguenza di porre seri problemi in funzione di eventuali omissioni relative ai giusti tributi versati allo Stato per le transazioni immobiliari del Comparto e per i versamenti IMU  che tutti i cittadini riminesi hanno fatto sino ad ora allo stesso Comune. 




All’ipotesi sollevata dal Comitato se tutto ciò potesse causare un danno all’Erario si è anteposto con un  silenzio tombale.




Altro quesito a cui non è stata data una risposta nel merito è quello relativo alla Delibera di C.C. nr. 141 del 26-11-2009 del Comune di Rimini, dove si pubblica la procedura per la cessione delle aree convenzionate in diritto di superficie dello IACP di via Moretti e non si prendono in considerazione per la stessa cessione il resto delle aree assegnate ai rimanenti cittadini ugualmente convenzionati e residenti nello stesso Comprensorio V PEEP. A giustificazione di tale procedimento si è addotta la mancata riscossione dei maggiori oneri di esproprio che al 2009, dopo oltre 20 anni dalle transazioni a saldo versate dall'Ente agli espropriati (1988), non erano stati ancora quantificati ed il cui quantum sarà deliberato 4 anni dopo con Delibera di G. C. n. 122 del 2013. Giustificazione a nostro avviso infondata in quanto tali somme sono già comprese nei corrispettivi concernenti il valore delle aree, così come sancito dalla legge 448/98 art.31 che regolamenta la disciplina dei riscatti delle aree PEEP. Principio normativo espresso dallo stesso Comune nelle lettere di proposta di riscatto inviate agli Assegnatari il 05/06/2013 e formulate a 15 anni di distanza dall'entrata in vigore della sopra citata Legge 448/98 art. 31. 




Non viene data risposta neppure alla domanda, posta per ben tre volte, riguardante le motivazioni con cui  il Comune permette, indipendentemente dalla detta Deliber C.C. nr. 141/2009 e fino ad aprile 2011, data di esecuzione della Delibera nr. 22/contr/2011 della Corte dei Conti, agli Assegnatari in proprietà,  e non agli assegnatari in superficie del resto del Comparto, di riscattare l’area senza dover attendere la quantificazione dei maggiori oneri di esproprio, permettendo ai suddetti Assegnatari proprietari, guarda caso sempre di via Moretti, di non incorrere negli aumenti del corrispettivo conseguenti alla detta Deliberazione della Corte dei Conti.


Assessore Brasini, dov'è il principio di equità per cui  tutti i cittadini interessati nel tempo devono essere trattati allo stesso modo ed avere le stesse opportunità in materia di riscatti PEEP?).




Affrontando l'incredibile vicenda delle Manutenzioni Straordinarie, i rappresentanti comunali anziché fornire le date di inizio lavori di manutenzione al Comparto, hanno snocciolato le cifre dei fondi stanziati nel triennio a venire del bilancio previsionale,omettendo che queste somme siano state distratte e destinati esclusivamente al Cinema Teatro Astoria che è di proprietà del Comune e non per gli interventi manutentivi a carico dell’Ente come sancito dalle convenzioni  e dalle delibere del 1977 ancora esecutive. Si è inoltre eccepito come queste somme siano state messe a bilancio dopo 30 anni dalla sottoscrizione delle convenzioni e mai impiegate sul territorio, a fronte di altre forme di spesa, di pari entità ma non vincolate da contratti pattizi, come quelle delle Manutenzioni Straordinarie del Comprensorio V PEEP AUSA (leggi CI.VI.VO.) A nulla quindi sono serviti i 39 esposti fatti nel corso degli anni dal compianto concittadino Rocco Erbisti e le continue segnalazioni inoltrate dagli Assegnatari all'URP. Forse che anche questa “partita” sia da giocare “nel prefissato “campo da gioco"stabilito dalla Legge" e nelle opportune sedi istituzionali?




Avendo portato all’attenzione della Commissione sentenze e deliberazioni di organi istituzionali come la Corte di Cassazione e la Corte dei Conti e non udendo contro deduzioni, attenderemo  risposta scritta anche sul quesito del Vice Presidente, Sig.ra Vincenza Mignogna sul tema della legittimità del riscatto da parte dei soggetti in piena proprietà.




Il nostro intervento è stato concluso dal Presidente del Comitato V PEEP, Sig.ra Daniela Montagnoli  con il quesito posto in merito alla legittimità della clausola di rinuncia ad azioni giudiziali e stragiudiziali contro il Comune, a nostro avviso vessatoria. 


A tutela dell' Assegnatario che intende aderire alla proposta di riscatto e del suo diritto di attendere, proseguire e vedere eseguito l'esito  di azioni stragiudiziali e/o del ricorso giudiziale intrapreso indipendentemente dalla tempistica e dal grado di giudizio in atto, si chiede di conoscere in forma scritta, quali norme giurisprudenziali prevedono che all’interno del documentazione ufficiale del Comune di Rimini, con il quale comunica al soggetto interessato ed in via definitiva il quantum sia per i maggiori oneri di esproprio e sia per l'accettazione per il riscatto del diritto in convenzione, è inserita la clausola vessatoria: “ Rinuncia di di avviare o proseguire azioni giudiziali e stragiudiziali con riferimento a qualsiasi voglia pretesa relativa all'immobile oggetto della presente accettazione, pertanto tutte le eventuali questioni o ragioni di contrasto si intendono abbandonate.". 


L’Assessore e i tecnici in prima battuta cadono dalle nuvole ma  poi messi alle strette citano una non precisata norma giuridica, sulla quale attendiamo risposta scritta.


 


Nella sua breve replica l’Assessore Brasini ha rivendicato, come fece a mezzo stampa pochi giorni fa, la collaborazione con i cittadini. 


Gli abbiamo ricordato che in un anno e mezzo di lavoro con i funzionari del suo staff tecnico, seppur sia stata richiesta ufficialmente e svariate volte la sua presenza ai tavoli tecnici, egli non si è mai presentato. Anziché il Sig. Brasini, come interlocutore abbiamo avuto il Capo di Gabinetto del Sindaco Sig. Sergio Funelli, il quale è stato mandato in campo in un ruolo istituzionale, come quello esercitato dall’Assessore al Patrimonio, che non gli compete e rivelando tutti i limiti e l'inopportunità della scelta fatta dall'Assessore di riferimento. 




Terminata la lettura dell'ultima velina passategli dallo zelante funzionario di turno, l'Assessore concludeva il suo intervento ammettendo che "il Comune aveva compiuto qualche errore" e rammaricandosi per il "tempo perduto dall'amministrazione"; ricordianmo per onore di cronaca: 25 anni per calcolare i maggiori oneri di esproprio (1988- 2013) e 15 anni per formulare l'offerta di riscatto ai superficiari (1998-2013).


A proposito di errori, l'Assessore Brasini il 30 luglio 2013, in occasione della già citata deliberazione n.189 del 30 luglio 2013, durante il Consiglio Comunale, egli asserì che il Comprensorio V PEEP si chiama così perchè  fu edificato per quinto rispetto agli altri Comparti Peep del territorio riminese. 


Forse era stato male informato, il Comprensorio in questione è stato costruito per primo ma  si chiama quinto in quanto era il n. 5 dei 10 Comprensori presentati dal Comune al Ministero dei Lavori Pubblici, il quale nel 1966 eliminò i Comparti n. 1,2,7,9 e ridimensionò il n. 4 ma lasciando invariata la numerazione degli stessi.




Tornando allo svolgimento della Commissione Tematica l'Assessore Brasini ribadiva le decisioni sin qui prese dall'amministrazione ed i valori adottati dall'ufficio tecnico, chiudendo così la possibilità ad altri tavoli tecnici e all'opportunità di un ulteriore incontro per la stesura di un documento definitivo e condiviso dalle parti da rendere noto a  di tutti i cittadini riminesi affinché quest'ultimi potessere prendere coscienza del percorso e di risultati del lavoro sin qui svolto. 


Disattendendo le direttive del Sindaco Andrea Gnassi, improntate al dialogo con i cittadini e da egli espresse in ben due occasioni con la sua presenza  ai tavoli tecnici, il Sig. Brasini interrompeva unilateralmente il percorso sin qui condiviso, disconoscendo in un colpo solo, le disposizioni del Primo Cittadino ed il lavoro svolto in 18 mesi tra i tecnici comunali e il Direttivo del Comitato V PEEP. 




Quel che rimane è  un dubbio di non poco conto: la decisione di concludere la vicenda V PEEP  con questa deriva, è dello stesso Sindaco Gnassi o è l' iniziativa arbitraria di un suo membro di Giunta quale è l'Assessore Brasini?




Se il dilemma non verrà risolto poco importa, rimane comunque la nostra ferma intenzione di andare avanti e chiedere conto al funzionario di riferimento nel merito delle questioni, perciò, SigAssessore Brasini, viste le decisioni prese converrà che il tempo delle deleghe è terminato, che è ora di rimandare i rincalzi in panchina e di giocare questa partita sino in fondo. 


E' giunto il momento di metterci la faccia, come il Comitato ha sempre fatto.




Se è così convinto della bontà del lavoro svolto e delle sue scelte, vorrà accettare il nostro invito ad un confronto televisivo sul merito e terminare "la partita" pubblicamente, davanti ai suoi concittadini.  


 


Un capitolo a parte merita il commento all'assordante silenzio degli imbarazzati e imbarazzanti Consiglieri di maggioranza, i cui membri ricordiamo, oltre che ad essere storicamente e politicamente consequenziali ai tanto vituperati “Mandarini del V PEEP” (ex dirigenti comunali e dei partiti di governo di quegli anni, in primis il partito comunista di Rimini), per un terzo, devono abbandonare  l'Aula Consigliare ad ogni votazione di atti deliberativi riguardanti il Comprensorio V PEEP AUSA, per manifesto conflitto di interesse. 




Comunque sia, tante scuse al Consigliere Allegrini che durante il suo intervento, mistificatorio e offensivo a giudizio dei cittadini presenti,  è stato preso a male parole da un gruppo di irriducibili settantenni (black block infiltrati nel Comitato?). 


Battute a parte, chiediamo venia  non è il nostro stile ma egli poteva evitare simili reazioni se a suo tempo avesse accettando l’invito ufficiale inviatogli da Direttivo del Comitato per l’Assemblea Plenaria del Comitato svoltasi del 11/06/2014, estesa a tutte le rappresentanze politiche consigliari e dedicata al confronto con le istituzioni per la ricerca di soluzioni volte al  superamento delle criticità emerse con l’amministrazione. 




Il Consigliere Allegrini, anziché contribuire alla latitanza del suo gruppo politico sul territorio del V PEEP,  avrebbe fatto meglio a farsi avanti, perlomeno avrebbe preso coscienza dello stato dei fatti, della storia del nostro Comprensorio e dei sacrifici compiuti dai suoi concittadini. Il Consigliere PD, insieme a tutti i suo i colleghi di maggioranza, avendo declinato tale opportunità di conoscenza, forse faceva meglio a tacersi restando fedele alla linea politica di eloquente silenzio adottata dal suo partito sul caso del V PEEP AUSA. 




Così come ha scelto di fare finta di nulla e zittirsi, il suo Capogruppo  Consigliere di maggioranza Sig. Morolli, il quale pochi mesi fa accettatò l' invito del Direttivo del Comitato ad  effettuare una visita  al nostro Comparto. Nonostante abbia constatato di persona lo stato di decadenza vergognoso della situazione manutentiva del Comprensorio e sia stato messo al corrente che le manutenzioni straordinarie sono per convenzione e atti deliberativi in capo al Comune sin dala fine degli anni settanta, nulla ha detto o fatto in seguito per portare alla luce e tentare di risolvere questa e le altre annose vicende riguardanti il V PEEP di cui è stato debitamente informato.




In ultima istanza ricordiamo all’Assessore Brasini, ai Consiglieri comunali tutti, alla Giunta  e soprattutto al Sig. Sindaco Andrea Gnassiche i residenti del Comprensorio V PEEP non hanno intenzione di riscattare per vendere a libero mercato o fare speculazioni edilizie, vogliono vivere tranquillamente nelle loro case, così come già fanno dagli anni settanta i famigerati “Mandarini” di cui sopra. Questi hanno acquistato l’area direttamente dagli espropriati evitando così vincoli convenzionali e notifiche per i maggiori oneri di esproprio, lavandosi le mani, ma speriamo non la coscienza, di quello che sarebbe avvenuto in seguito ai loro concittadini ignari dei disastri che si sarebbero compiuti per mano delle amministrazioni succedutasi  sino ad oggi.


 


Innanzitutto vorremo sentitamente ringraziare il Presidente Carla Franchini (M5S) per l’opportunità concessaci.


 


Ringraziamo l’Assessore al Patrimonio Gian Luca Brasini, i funzionari Dott.sa. Errico e Dott. Vannucci  ed il tecnico del Comune di Rimini Geom. Diotallevi per le riposte date e per quelle non fornite, soprattutto in merito al “caso di via Moretti” e delle Manutenzioni Straordinarie: attendiamo comunque risposta scritta. 




Un grazie al Consigliere Comunale della opposizione Renzi per l’intervento a sostegno delle istanze del Comitato.




Per i ringraziamenti ai Consiglieri di maggioranza, attendiamo tempi migliori.


 



 DIRETTIVO COMITATO V PEEP



I NOSTRI INTERVENTI


Roberto Montagnoli, (Consigliere Comitato V PEEP)


Nella Deliberazione n. 22/CONTR/11 del 14.04.2011 della Corte dei Conti a Sezione riunite in sede di controllo, i Giudici Contabili, auspicano, tramite l’applicazione dell’ Art. 31, commi 45/50 L. 448/98, la necessità di agevolare l’adesione dei cittadini all’operazione di riscatto  suggerendo di contenere il prezzo da pagare ai Comuni. Contemporaneamente affermano la necessità di rispettare un’esigenza di equità, in modo da evitare disparità di trattamento tra i cittadini, cioè tra coloro che già hanno fatto il riscatto e coloro che lo faranno in futuro, allo scopo  di garantire nel tempo uniformità  nella determinazione del prezzo del corrispettivo. Precetti che rimangono tuttora validi ed in vigore anche a seguito della modifica del comma 48 da parte della Legge di Stabilità (Legge Finanziaria 2014).

 

Come giustifica l’amministrazione il ritardo con cui vengono deliberate le proposte di riscatto fatte agli assegnatari superficiari in Delibera G. C. n. 122/2013 a 15 anni dall’entrata in vigore della L. n. 448/98 e a 25 anni,1988, dalla chiusura dell’ultima transazione con i soggetti espropriati delle aree di cui trattasi in merito ai conteggi dei maggiori oneri di esproprio?


L’amministrazione dove ravvisa  gli indirizzi, i precetti e i principi  di equità ed economicità deliberati dalla Corte dei Conti a Sezione riunite in sede di controllo con Deliberazione n. 22/CONTR/11 del 14.04.2011?


Alla luce dei dati evinti dalle somme richieste per i corrispettivi con Delibera G. C. n. 122/2013 , come giustifica l’amministrazione una tale discrepanza di valori (più del triplo)?

 

 

Totale valore dell’area acquisita  V PEEP € 17.886.603,63 - Totale corrispettivi richiesti  € 60.109.887,68


Nel caso della determinazione del corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà,  la Corte  dei  Conti,  Sezione  Regionale  di  controllo  per  la  Lombardia,  parere  n. 915/2009, dichiara che …. va posto in evidenza che le aree di che trattasi possono essere cedute dal comune esclusivamente agli attuali superficiari, con la conseguenza che il bene ha una circolazione drasticamente limitata ed il suo valore evidentemente è comunque determinabile tenendo presente questo dato normativo; l’amministrazione tiene conto di tale dato normativo? e se si, come intende applicarlo nella disciplina per il calcolo  del valore venale delle aree PEEP?


Vista le Delibera C.C.n.189/2013 dove si dichiara:“…dar corso con immediatezza ad un approfondimento delle modalità di stima in relazione ai valori di mercato di riferimento (che risultano al momento puramente teorici considerata la sostanziale stagnazione delle transazioni immobiliari), anche con il coinvolgimento dell'Agenzia delle Entrate…; quale è stato l’approfondimento delle modalità di stima concertate con l’Agenzia delle Entrate e quali documenti attestano tale approfondimento?


Dichiarazione Assessore al Patrimonio G. Brasini alla stampa del 20/11/2014:

“Poiché nei primi giorni di Novembre sono stati divulgati i valori OMI per il I° SEMESTRE 2014 che hanno modificato al ribasso alcuni dei precedenti valori di riferimento, e che verranno prontamente utilizzati al fine della rideterminazione del corrispettivo (- 4,31%)”.


Alla luce di questa affermazione e a compendio della domanda che segue occorrono alcune precisazioni. L’Agenzia delle Entrate in collaborazione con ABI e ISTAT pubblica il 10/03/2014 l’Aggiornamento del I Trimestre 2014  dal quale si evince che la percentuale dei volumi di compravendite immobiliari a livello nazionale  rispetto al 2010, anno base dell’indice, è pari al -9,2%. Questa “stagnazione del mercato”  per l’ISTAT,  con le stime del primo trimestre 2014, si traduce in una riduzione dei prezzi delle abitazioni, registrata dall'IPAB sempre rispetto al 2010, che supera i dieci punti percentuali, attestandosi a -10,4%. 

Questa riduzione è dovuta esclusivamente alle abitazioni esistenti, i cui prezzi, nello stesso periodo, sono scesi del 15,0%. Quanto riportato nella nota trimestrale regionale dell’Agenzia delle Entrate del giugno 2014 per Rimini Capoluogo, evidenzia una contrazione pari al 13,88% dei volumi degli scambi immobiliari rispetto al 2010 (anno base dell'indice, e non a due o tre anni fa). 

Purtroppo anche Rimini Capoluogo non è immune al fenomeno congiunturale che ha colpito l’intero paese e data la profonda crisi del mercato immobiliare di riferimento sul territorio riminese, se a livello nazionale la stagnazione determina un abbassamento dei prezzi di tutte le tipologie immobiliari, la crisi ha depauperato i valori immobiliari non solo delle Abitazioni di tipo civile del 4,31% come ipotizzato dall’OMI ma di tutte le tipologie abitative ed in percentuali oggettivamente maggiori. 

Tanto è vero che si sono innescate gravissime ripercussioni negative sul comparto edilizio e sul suo indotto ma di questa realtà l’ amministrazione non pare essere cosciente dato il tenore delle dichiarazioni e le scelte fatte nei confronti dei cittadini del V PEEP AUSA ai fini della valutazione degli immobili utilizzata come base per il calcolo del valore venale delle aree da riscattare.

 

Tornando al quesito da porre, oltre alla mera costatazione del calo dei valori OMI verificatosi solo per le Abitazioni di tipo civile, l’amministrazione non ritiene di prendere atto di questi dati ufficiali riguardanti tutto il Mercato immobiliare ed adoperarsi al superamento della natura teorica dei valori OMI (il valore teorico stimato per l’immobile nei due anni tra il I Semestre 2011 e il I Semestre 2013 è diminuito di 1,00 € a Semestre) con conseguente adeguamento di questi al Mercato Immobiliare REALE, dando così conto ai cittadini delle direttive deliberate in Delibera C.C.n.189/2013?


A seguito dell’intervento della Legge Comunitaria per il 2008 che ha abrogato le norme sull’accertamento basato sul valore normale degli immobili in fase di accertamento e di variazione dei termini degli atti notarili di compravendita immobiliare, svariate Commissioni Tributarie Regionali e Provinciali per i ricorsi fondati sulla discrepanza tra il valore dichiarato in atto ed il valore normale calcolato con l’ausilio OMI confuta l’insufficienza della stima OMI, la quale può essere utilizzata solo come indizio e punto di partenza per la determinazione del valore venale dell’immobile. Inibendo la presunzione legale delle stime OMI a favore di ulteriori elementi correttivi il cui fine è quello di dare un oggettivo e realistico valore dell’immobile in riferimento al mercato immobiliare del territorio. Un fattore correttivo adottato  dal  Comune  di Rimini  nella  relazione  tecnica  allegata  ‘B’ all’atto  deliberativo  della  G.C.  n.  122  del  16.05.2013,  è l’incidenza del valore dell’area nuda sul valore venale del fabbricato, determinato con il valore OMI, attraverso  l’utilizzo  dei seguenti parametri:

a)  incidenza  del  costo/valore  dell’area  sul  valore  complessivo  degli immobili nuovi pari  al 33%;

b) incidenza delle parti condominiali comuni pari al 15% della superficie utile complessiva;

c) riduzione del 10% per le case a schiera del valore unitario (€/mq) attribuito alle ville e villini;

d) valore unitario delle pertinenze pari al 50% di quello dell’unità principale.

 

Per quanto concerne il punto a), viene assunto dall’amministrazione quanto  riporta  la  rivista  del  Consulente  Immobiliare del Sole 24 ore, ossia la percentuale di incidenza  del  costo/valore  dell’area  sulle quotazioni di mercato delle abitazioni nuove  per Rimini Capoluogo  che è del 33%.

Viene però omesso l’ulteriore coefficiente del 0,65 necessario alla determinazione del valore dell’area nuda utile al calcolo del corrispettivo da versare pre il riscatto.

Con  il  secondo  coefficiente  si  viene  a  depurare  il  risultato  ottenuto  con l’applicazione  del  primo  parametro,  dagli  oneri  fiscali  relativi  all’acquisto  e dall’ottenimento  del  permesso  di  costruire,  degli  oneri  finanziari  riferibili  al periodo temporale che intercorre dall’inizio lavori fino al completamento della costruzione, ed infine dall’utile del costruttore. Tale  secondo  parametro deve essere applicato, unitamente al primo, al fine di ottenere il valore venale stimato dell’area nuda. Inoltre, dato che le aree di cui trattasi sono legalmente edificabili in base agli strumenti attuativi vigenti nel Comune di Rimini (Piano regolatore Campos Venuti approvato nel 1972, la successiva variante licenziata nel 1978 ed infine il Piano Benevolo del 1992-1999), questo criterio sintetico comparativo va adottato non in modo parziale ma  tout court. Di conseguenza il principio per cui l’area è già edificata, con la parziale applicazione delle percentuali di abbattimento utili per determinare il valore venale dell’area non trova giustificazione.

 

Alla luce di quanto esposto come giustifica l’amministrazione l’omissione di questo secondo parametro (0,65), indispensabile per una corretta valutazione del valore venale delle aree di cui trattasi?


Gli strumenti con i quali la Pubblica Amministrazione dispone delle aree espropriate a favore dei soggetti attuatori per gli interventi di edilizia economica popolare, sono disciplinati dall'art. 35 della legge 865/1971. Nel merito, con quale podestà si attuano retroattivamente, Circolari e note della Direzione Centrale del Catasto del 1992-94 (la circolare n. 4/2006 non centra), le quali tra l’altro sono state sostanzialmente aggiornate nel 2008 dalla Agenzia delle Entrate, in antagonismo alla Legge nazionale 865/71 che regolamenta la disciplina edificatoria PEEP del Comprensorio?


Questa arbitraria variazione del classamento catastale delle tipologie abitative PEEP oltre che disattendere l’Art. 31 della Legge 865/71 per l’Edilizia Economico Popolare compresa in tutti i  Piani Regolatori adottati dal 1972 ad oggi, non è documentata e sostenuta dal punto di vista legislativo da alcun atto deliberativo dell’Ente. A vostro giudizio questa iniziativa può avere come conseguenza atti di nullità o di inadempienza per quei contrattuali pattizi regolamentati dalla legge dello Stato che sono le Convenzioni ancora in essere e sottoscritte dal Comune e dagli Assegnatari? Come l’Amministrazione intende rimediare se tale eventualità si verificasse?

 


In Delibera C.C. n. 76 del 16/05/1996 prima e nelle Delibere C.C. n.104 e 168/1996 poi, utilizzate come linee guida per la D.G.C. 122/13, si indica il valore catastale quale prezzo massimo di vendita degli immobili del Comprensorio imposto dal Comune così come richiesto dalla Legge 448/98. Negli  atti notarili di compravendita all’interno del Comparto, come mai viene riportano l’accatastamento A/3 riferibile all’edilizia economico popolare e non la A/2 in quanto da voi dichiarata assimilabile alle abitazioni del Comprensorio V PEEP accatastate in A/3? 

Nella fattispecie a vostro  giudizio è ipotizzabile un danno erariale ai fini delle relative imposte versate per gli atti di compravendita ed anche ai fini IMU? Se tale danno si verificasse, come l’Amministrazione intende rimediare?


Con la sentenza n. 21725 dell’11 ottobre 2006, della Corte di Cassazione i giudici sottolineano che i fabbricati contemplati dalla normativa sull’edilizia economica e popolare sono quelli costruiti per mettere a disposizione dei cittadini meno abbienti abitazioni di tipo economico e popolare e, per ciò stesso, non rientranti nella categoria “A/2” propria delle abitazioni di tipo civile, ma necessariamente nella categoria “A/3”, abitazioni di tipo economico. Come si pone l’amministrazione di fronte a questa sentenza?


Dato che per gli uffici tecnici “si evidenzia, che il grado di finitura, la tipologia costruttiva e l’impiantistica assimila sicuramente le unità immobiliari in questione più ad A2 che non A3”, le 24 unità abitative del Comparto V PEEP accatastate A/2, le 163 A/4 e le 16 A/10, come sono da considerarsi “assimilabili” nei confronti degli accatastamenti vigenti e  ai fini  estimativi OMI?


Infine, dato che l’Amministrazione “da atto che praticamente tutti gli appartamenti e le case a schiera del V° Peep Ausa sono accatastate come A3, e che la stessa categoria è stata attribuita a buona parte degli appartamenti del territorio comunale”, ciò sta a significare che buona parte del territorio è costituito da edilizia convenzionata PEEP?, e se così non fosse, oltre all'art. 35 della legge 865/1971 e ai patti convenzionali sottoscritti quale è il discrimine che differenzia le tipologie edilizie degli appartamenti accatastati nella medesima categoria A/3?

 

Pasquale Serafini, (Consigliere Comitato V PEEP)


La seguente esposizione, da intendersi ad integrazione di quanto esposto nei vari quesiti dal sig. Roberto Montagnoli, è dettata dal fatto  che ritengo non sia stata  data esauriente e completa risposta alla domanda n° 3, compresa tra i quesiti proposti dal comitato v peep.

Mi riferisco pertanto alla Delibera  di C.C.nr. 141 del 26-11-2009 del Comune di Rimini dove si pubblica la procedura per la cessione delle aree dello IACP di rimini e non si prendono in considerazione per la stessa cessione, a mio avviso sbagliando, il resto delle aree assegnate ai rimanenti cittadini dello stesso comprensorio v peep  adducendo, a giustificazione di tale procedimento, le seguenti argomentazioni :

“…in ottemperanza alla procedura adottata negli altri comprensori peep ( III,IV,VIII,X) potranno ottenere la cessione in proprietà solo i soggetti che avranno saldato il proprio debito relativo ai maggiori oneri di acquisizione delle aree del v peep, a tutt’oggi non ancora quantificato…”.

Ebbene, comincio col dire che se per i proprietari degli alloggi  ex IACP il riscatto era possibile, vuol dire che il comune era già in possesso ed aveva già esattamente quantificato il valore a metro quadro dell’area interessata. Pertanto avrebbe potuto proseguire con la stessa operazione a completamento di tutto il v peep. Il comune insiste nel voler procedere con la stessa modalità adottata per gli altri peep, senza pensare all’enorme tempo trascorso dovuto all’ingiustificata  e colpevole inerzia del comune nel decidere di fare i conti, e quindi al danno che ha arrecato agli  incolpevoli cittadini di tutto il comprensorio.

La giustificazione addotta dal comune, quella di non aver potuto dar seguito al riscatto delle proprietà dell’area in quanto i conteggi dei maggiori oneri non erano pronti, non regge proprio perché andando a vedere l’ultima transazione effettuata con l’ultimo proprietario espropriato, questa risale all’anno 1988.

E, comunque, condizionare la possibilità del riscatto dell’area al preventivo pagamento dei maggiori oneri, penso non sia giustificazione corretta in quanto, ai fini del calcolo complessivo lordo del valore dell’area, è ininfluente conoscere a quanto sarebbe ammontato il costo dei detti maggiori oneri, proprio perché questi nel calcolo dell’importo lordo sono compresi.

Perciò pagando il corrispettivo per il riscatto dell’area, si sarebbe anche pagato il corrispettivo relativo ai maggiori oneri; questo lo si evince anche chiaramente, da quanto riportato dalle lettere notificate ai vari cittadini, dove si dice, e si mette in evidenza, che pagando il corrispettivo sopra riportato, nulla è più dovuto in quanto i maggiori oneri sono compresi.

Ecco perché dico, per quale motivo non si è proceduto con la medesima offerta, fatta agli IACP, anche ai rimanenti cittadini del v peep, rimandando ad un momento successivo, per i cittadini assegnatari  non disposti al momento al riscatto della propria area, la comunicazione dell’ammontare complessivo dei detti maggiori oneri di esproprio stabilendo, per coloro i quali sarebbero interessati, appunto, ai soli maggiori oneri, che il comune stesso appena pronto avrebbe comunicato loro l’importo dei detti oneri.

Oltretutto mi preme rammentare che i riscatti delle aree chiesti ed effettuati dai cittadini aventi convenzione in diritto di proprietà, hanno potuto aver luogo tranquillamente indipendentemente dell’ammontare dei rispettivi maggiori oneri stessi.

Perciò,  si poteva dare questa  possibilità anche a tutte le  convenzioni in diritto di superficie, permettendo ai relativi superficiari di pagare delle cifre più ragionevoli, come quelle pagate in tempi precedenti alla deliberazione nr. 22/contr/11 del 14-04-2011 della corte dei conti a sezioni riunite; la quale, pur rammentando le diverse disposizioni di legge, raccomandava  alle varie amministrazioni locali che i cittadini sono tutti uguali e che pertanto non si possono adottare, tra loro, trattamenti diversi.

 

Ora capisco che non si può tornare indietro nel tempo, ma invito lo stesso codesto comune a munirsi di buona volontà , poi ché nell’ambito, molto ampio, della sua discrezionalità può, a fronte di tutto il disagio e danno arrecato ai cittadini per i motivi sopra esposti, intervenire e cercare di ridurre i corrispettivi portandoli ai livelli degli altri cittadini, prendendo ad esempio, come detto, gli importi fatti pagare fino alla data di pubblicazione della, detta, delibera della corte dei conti a sezioni riunite del 14-04-2011.

Alla luce di quanto esposto cosa risponde l’amministrazione?

 

Sig.ra Vincenza Mignogna, (Vice Presidente Comitato V PEEP)

 

In premessa vengono poste le seguente osservazioni:

Si riporta la sentenza 214/2013/PAR della Corte dei Conti della Toscana del novembre del 2013, la quale  risponde a precisa domanda di un sindaco che chiedeva alla Corte se potesse domandare l’incasso della differenza del costo del terreno, come previsto dal comma 17 dell'art.35 865/71, ai proprietari delle case costruite sui terreni in piena proprietà e convenzionate ai sensi dell'art. 35 legge 865/71, stipulate prima del 1992. La Corte ha risposto negativamente richiamando nella propria sentenza la Corte di Cassazione del 2008 che ha sancito che anche per le convenzioni ante 1992, essendo  gli effetti della legge del 1992 postumi e venendo abrogati i commi dal 14 al 19, viene quindi abrogato anche il comma 17, il quale prevedeva la corresponsione della differenza del valore dell'area. La stessa Corte di Cassazione del 2008 addirittura conclude affermando che:

 

5. - Orbene, l’art. 35, comma 17, della l. n. 865/1971, poi abrogato dall'art. 23 della l. n. 179/1992, prevedeva: "Dopo venti anni dal rilascio della licenza di abitabilità, il proprietario dell'alloggio può trasferirne la proprietà a chiunque o costituire su di essa diritto reale di godimento, con l'obbligo di pagamento a favore del comune o consorzio di comuni, che a suo tempo ha ceduto l'area, della somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell'area al momento dell'alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalutato sulla base delle variazioni dell'indice dei prezzi all'ingrosso calcolato dall'Istituto centrale di statistica.

Detta differenza è valutata dall'ufficio tecnico erariale ed è riscossa all'atto della registrazione del contratto dal competente ufficio del registro, che provvede a versarla al comune o consorzio di comuni. La somma è destinata all'acquisto di aree per la costruzione di case economiche e popolari".

L’art. 20, comma 1, della citata l. n. 179/1992, come sostituito dall'art. 3 della l. 28 gennaio 1994, n. 85, prescrive, ora, che "

A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, gli alloggi di edilizia agevolata possono essere alienati o locati, nei primi cinque anni decorrenti dall'assegnazione o dall'acquisto e previa autorizzazione della regione, quando sussistano gravi, sopravvenuti e documentati motivi. Decorso tale termine, gli alloggi stessi possono essere alienati o locati".

tra enti territoriali e pubblici, in generale, con le cooperative di costruzione di tali alloggi, che si siano ispirate alle più restrittive condizioni stabilite nell’art. 35 l. n. 865/1971 (…) sono cadute inesorabilmente con l’abrogazione di tali disposizioni e con la loro sostituzione" da parte del nuovo regolamento liberistico.

Sulla stessa linea, la giurisprudenza amministrativa ha ritenuto che, in ragione della sopravvenuta modifica legislative "trattandosi di materia protetta da riserva di legge, deve ritenersi nulla e sostituita di diritto ai sensi degli art. 1339 e 1419 c.c., la clausola della convenzione attuativa del programma P.E.E.P. che contenga una disciplina limitativa del regime di commerciabilità degli alloggi di edilizia residenziale pubblica più restrittiva" (v. Tar Lombardia, sez. III, 1 dicembre 2003, n. 5458).

6. - Alla luce della citata giurisprudenza, dalla quale la Sezione non ha motivo di discostarsi, la circostanza che la convenzione abbia data anteriore al 1992 è del tutto irrilevante ai fini dell’applicazione della normativa previgente abrogata, in quanto la nuova normativa, nel liberalizzare, pressoché integralmente, le operazioni di dismissione di tali beni da parte dei proprietari o assegnatari, ha sancito quale unico vincolo quello del rispetto di un termine di mantenimento quinquennale in proprietà (o assegnazione), peraltro derogabile.

In conclusione, a seguito dell’abrogazione della normativa citata, il comune non ha alcun titolo per richiedere il pagamento della differenza di prezzo tra il valore di mercato dell’area al momento dell’alienazione e il prezzo originario di acquisizione dell’area stessa, né avrebbe motivo alcuno di modificare la convenzione stipulata prima del 1992, le cui clausole contrarie alle norme vigenti sono state, da queste ultime, automaticamente sostituite. "


In conclusione, a seguito dell’abrogazione della normativa citata, il comune non ha alcun titolo per richiedere il pagamento della differenza di prezzo tra il valore di mercato dell’area al momento dell’alienazione e il prezzo originario di acquisizione dell’area stessa, né avrebbe motivo alcuno di modificare la convenzione stipulata prima del 1992, le cui clausole contrarie alle norme vigenti sono state, da queste ultime, automaticamente sostituite.

Per quanto esposto in premessa, si chiede all'Ing. Coppola ed al Funzionario Dott. Vannucci se ritenessero ancora valide le convenzioni fatte oltre 35 anni fa?

 Se coloro già in diritto di piena proprietà debbano corrispondere ancora al comune la differenza del costo dell'area come previsto dal comma 17 abrogato con l'art.23 comma 2 della legge 179/92, dal momento che le cooperative acquistarono dal comune la proprietà del terreno  facendo poi le convenzioni per la costruzione su un area in piena proprietà ai sensi dell'art. 35 legge 865/71?

Perché gli uffici hanno applicato agli altri peep dei calcoli per il riscatto del diritto si superficie in base ad una norma dichiarata illegittima dalla Corte Costituzionale nel 2007 sino al luglio del 2011?

Non udendo contro deduzioni ai quesiti posti nel merito in Commissione, attendiamo risposta scritta anche sul quesito del sul tema della legittimità del riscatto da parte dei soggetti in piena proprietà, avendo portato all’attenzione della Commissione sentenze e deliberazioni di organi istituzionali come la Corte di Cassazione e la Corte dei Conti.

 

 

 

Sig. Leonardo Carmine Pistillo, (Vice Segretario Comitato V PEEP)

 

Richiamati gli schemi di Convenzione tra il  Comune di Rimini e le Cooperative per la concessione del diritto di proprietà e del diritto di superficie su aree destinate all’Edilizia Economica e Popolare nel V Peep Ausa sito nel Comune di Rimini,  richiamata la delibera del C.C. n. 139 del 15/02/1977 che prevede in capo al Comune di Rimini le manutenzioni delle opere di sistemazioni esterna ordinarie e straordinari, come meglio specificato nella tabella delle opere di manutenzione a carico del comune, tabella allegata alla sopra citata deliberazione.

 

Si fa presente che tali manutenzioni riguardano i camminamenti, i lastrici solari, marciapiedi e strade di utilizzo pubblico e non il cinema teatro Astoria e sue pertinenze ( che si ricorda di proprietà del comune di Rimini). Si allega tabella delle opere di manutenzione a carico del comune ove sono specificate tutte nuclei di area del V Peep Ausa e su questo si chiede una risposta precisa.   

                                                        

Tutto ciò premesso si richiede che il Comune di Rimini rispetti quanto disciplinato nelle convenzioni medesime e riportati per obbligo di legge nei rogiti, viste le innumerevoli richieste da parte dei residenti del V Peep in tema di manutenzione straordinaria e ordinaria, in carico al comune di Rimini, avete intenzione di onorare i contratti pattizi in essere? 

Riguardo agli interventi manutentivi straordinari necessari  al Comprensorio V PEEP AUSA, stipulati con  Delibera del Consiglio Comunale N. 139 del 15-02-1977 a carico e sottoscritti dall’Ente in tutte le Convenzioni (Art. 13 e 14), dopo 32 anni viene deliberato con D.G.C. n. 20 del 20/01/2009 Lo stanziamento  di fondi dedicati. Dopo più di 5 anni, con Delibera di Giunta Comunale n. 280 del 7/10/2014 sono stati indicati nell’annualità 2015 del Programma Triennale dei Lavori Pubblici 2015-2017; come giustifica l’Amministrazione questo continuo procrastinare gli interventi manutentivi?

Cosa pensa  l’Amministrazione dei 39 esposti presentati a tutti i livelli istituzionali dal concittadino Rocco Erbisti nel corso degli anni che devono ancora trovare soddisfazione?

Come giustifica l’Amministrazione  la risposta  data dal funzionario URP alla segnalazione di un concittadino fatta il 10/08/2013 : il quale ignora  le disposizioni pattizie di convenzione in merito agli obblighi del Comune in riferimento alle manutenzioni straordinarie del Comprensorio  e il fatto che i fondi  per questi interventi attuativi erano già stanziati dal 2009?

 

L’amministrazione come pensa di risolvere la questione dell’accesso al Comprensorio dei mezzi di soccorso compromessi  dalla conformazione dei camminamenti imposta dall’ente in fase di realizzazione del Comprensorio?

Riguardo alle barriere architettoniche ancora presenti nei camminamenti delle case a schiera, il Comune intende intervenire per allinearsi alla normativa nazionale?

A seguito della messa in sicurezza della circolazione nel V PEEP, lotto 1 I Stralcio dovute all’ampliamento della pista ciclabile sono stati posizionati alcuni idranti posti nel perimetro del Comprensorio; cosa intende fare il Comune per adeguare alle norme antiincendio  le parti comuni di sua proprietà, soprattutto in riferimento ai sottopassi condominiali che hanno impianti elettrici vetusti e la cui manutenzione e proprietà è a carico dell’Ente?

Nel 2013, il Comune di Modena nell’ambito della disciplina dei riscatti delle aree PEEP, invita gli assegnatari a presentare le fatture dei lavori di manutenzione straordinaria eseguiti dai residenti che vogliono procedere all’acquisto dell’area in convenzione in modo da contabilizzarne gli importi nelle relative transazioni. Data la latitanza decennale dell’Ente all’adempimento  dei contratti pattizi in convenzione riguardanti la manutenzione straordinaria, come si pone l’Amministrazione nel merito di questa iniziativa?


Sig.ra Daniela Montagnoli, (Presidente del Comitato V PEEP)


Si chiede di conoscere in forma scritta, quali norme giurisprudenziali prevedono che all’interno del documentazione ufficiale del Comune di Rimini, con il quale comunica in via definitiva il quantum sia per i maggiori oneri di esproprio che per il riscatto del diritto in convenzione, al soggetto richiedente, è inserita la clausola vessatoria: “ se paghi o vuoi pagare devi rinuncia a qualsiasi ricorso” (sintesi).



 

DIRETTIVO COMITATO V PEEP