I 12 QUESITI RIVOLTI ALL'AMMINISTRAZIONE COMUNALE

E LE RISPOSTE DEI FUNZIONARI AVALLATE DALL'ASSESSORE BRASINI

 Rimini, 20 ottobre 2014  



Premessa


Richiamata la Delibera  di Consiglio Comunale n. 189 del 30 Luglio  2013, la quale traccia nuove linee di indirizzo al precedente atto deliberativo e il cui spirito costruttivo può essere riassunto in questo estratto:

“…Considerato che il particolare momento di congiuntura economica e di conseguente difficoltà dei cittadini ad affrontare spese di carattere straordinario pone in serio rischio il raggiungimento dell'obiettivo che l'amministrazione comunale si era proposta con l'operazione di trasformazione delle aree del V° P.E.E.P. Ausa, finalizzata, da una parte alla valorizzazione economica di tali terreni facenti parte del patrimonio comunale e dall'altra al soddisfacimento delle istanze pervenute da parte dei cittadini titolari di alloggi nel comparto di cui si tratta…”; e ancora:

“…Verificato che per trovare risposta alle problematiche emerse ed esposte si ritiene di poter operare sui rappresentati fattori esogeni di criticità, nel seguente modo:“…dar corso con immediatezza ad un approfondimento delle modalità di stima in relazione ai valori di mercato di riferimento (che risultano al momento puramente teorici considerata la sostanziale stagnazione delle transazioni immobiliari), anche con il coinvolgimento dell'Agenzia delle Entrate…”.

Nel documento deliberato si evidenzia l’urgenza di agevolare l’adesione degli assegnatari all’operazione di riscatto suggerendo di contenere il prezzo da pagare e contemporaneamente affermano la necessità di rispettare un’esigenza di equità in questo  particolare momento di congiuntura economica negativa e di conseguente difficoltà dei cittadini ad affrontare spese di carattere straordinario. 



Domanda n. 1

Perché viene utilizzato il valore OMI riferito alle abitazioni di tipo civile, mentre l'art. 35 della legge 865/1971 (Programmi e coordinamento per l'edilizia residenziale pubblica), le Deliberazioni del Consiglio Comunale del Comune di Rimini n. 615/1978 e n. 880/1978 ed Allegati, le convenzioni pattizie attualmente in  essere, indicano che la tipologia delle ns. unità immobiliari è di tipo Economico e Popolare?

 

Domanda n. 2

Le attribuzioni catastali per tipologia immobiliare delle ns. abitazioni sono quasi tutte classificate in categoria A3 (Abitazioni di tipo Economico e Popolare). Tali classificazioni sono state attribuite dall’Agenzia del Territorio oggi Agenzia dell’Entrate, quali sono i poteri di potestà comunale che permetto agli uffici di disattendere a tali classificazioni, che per altro sono iscritte in tutti i rogiti delle ns. abitazioni?

 

Domanda n. 3

La Delibera C.C. n. 141 del 26/11/2009 pubblica la procedura per la cessione delle aree dello IACP di Rimini, escludendo il resto delle aree assegnate ai superficiari dello stesso Comprensorio V PEEP e adducendo a questo criterio procedurale le seguenti argomentazioni:

 “in ottemperanza alla procedura attuata negli altri comprensori PEEP (III, IV, VIII, X) potranno ottenere la cessione in proprietà solo i soggetti che avranno saldato il proprio debito relativo ai maggiori oneri di acquisizione delle aree del V PEEP, a tutt’oggi non ancora quantificato”.

Pertanto, l’osservazione è la seguente: fermo restando che il valore dell’area da riscattare è quello attuale e  nel calcolo dei corrispettivi i maggiori oneri di esproprio sono compresi, risulta  ininfluente  conoscere a quanto gli stessi oneri sarebbero ammontati, tanto è vero che vengono detratti dal saldo del corrispettivo nell’eventualità fossero  già stati in precedenza versati ed inoltre viste le proposte rilasciate all’IACP di via Moretti, le cui aree fanno parte del comprensorio V Peep, perché non si è proceduto con la medesima offerta al resto dei residenti del V Peep stesso rimandando ad un momento successivo, per i concessionari ovvero cessionari delle rispettive aree non disposti al momento al riscatto della propria area, la comunicazione dell’ammontare complessivo dei detti maggiori oneri di esproprio ?

 

Domanda n. 4

Si chiede di conoscere su quali fondamenti giuridici, il dirigente dott.ssa Errico,  con determinazioni Dirigenziali n. 1415 e 1417 del 17/10/2013 e n. 1421 del 18/10/2013, procedeva alla cessione in proprietà delle aree del IV PEEP Marecchiese, già concesse in diritto di superficie, tramite l’applicazione di atti deliberativi diversi da quelli della Delibera n.122/2013 vigente, ossia attuando in modo retroattivo le direttive comprese nell’atto deliberativo di Consiglio Comunale n.17 del 26/07/2004?


Domanda n. 5

Se la modalità adottata per il IV Peep, di cui alla domanda n. 4, è corretta, allora perchè anche per la Delibera di G.C. n. 122 del 16-05-2013 non si è proceduto con la medesima prassi discrezionale, dato che il valore venale delle aree del V Peep era già stato, come detto, calcolato in  Delibera n. 141 del 26-11-2009?

 

Domanda n. 6

A seguito della modifica dell’articolo 31 comma 48 della Legge 448/98, apportata dall’emendamento alla Legge 27 dicembre 2013, art.1, comma 392 (Legge di Stabilità  per il 2014), il quale ha portato ad una riduzione del valore venale del 50%, ma che in realtà, corrisponde a una riduzione del corrispettivo mediamente del 35%. Tale riduzione viene applicata in un contesto economico e congiunturale molto più sfavorevole rispetto a quello degli anni passati e degli altri Comparti Peep del territorio riminese e quindi compensa solo in parte quanto perso dagli assegnatari del V PEEP a causa dell’inerzia delle amministrazioni che si sono succedute sino ad oggi. L’amministrazione e i suoi funzionari non ritengono che si debbano individuare ulteriori riduzioni di perequazione al fine di dare uniformità ed equità tra tutti i soggetti dei peep del comune di rimini, come stabilito dalla Corte dei Conti?

 

Domanda n. 7

In riferito alla delibera consigliare n. 57 del 26/10/1999, trattante la cessione di alloggi IACP del  Comparto V PEEP AUSA , per i conduttori che avrebbero scelto di pagare a saldo, in contanti ed in unica soluzione le transazioni immobiliari, l'amministrazione concede uno sconto del 10% netto su totale dell’importo versato.   Questa riduzione può essere replicata anche per le transazioni dei riscatti delle aree del medesimo Comprensorio V PEEP?

 

Domanda n.8

Alla luce e agli effetti prodotti in materia tributaria dall’art. 10 del Decreto Legislativo  n. 23 del 14 marzo 2011, vigente dal 01 gennaio 2014, si chiede se l’amministrazione si attiverà in maniera utile per agevolare i cittadini nel sostenere questi ulteriori esborsi determinati dall’inerzia dell’amministrazione?

 

Domanda n. 9

Vista la nota trimestrale per la Regione Emilia Romagna pubblicata a giugno 2014 dall’Agenzia dell’Entrate, che stabilisce una contrazione pari al 14% sulle compravendite riferite al mercato immobiliare di Rimini capoluogo, si chiede in applicazione della delibera 189/2013 (“…Verificato che per trovare risposta alle problematiche emerse ed esposte si ritiene di poter operare sui rappresentati fattori esogeni di criticità, nel seguente modo:“…dar corso con immediatezza ad un approfondimento delle modalità di stima in relazione ai valori di mercato di riferimento che risultano al momento puramente teorici considerata la sostanziale stagnazione delle transazioni immobiliari…”), verrà riconosciuta tale percentuale ai fini della riduzione del valore OMI di riferimento?

 

Domanda n. 10

Si chiede di conoscere nel dettaglio i criteri normativi, la metodologia di calcolo, i valori di partenza delle aree del Comprensorio V PEEP per i 67 soggetti convenzionati  in diritto di proprietà e in diritto di superficie e il quantum del corrispettivo versato prima della delibera 122/2013. Riscatti avvenuti per le su dette aree che sono anche precedenti e susseguenti alla  Delibera n. 22/Contr/11 del 14 Aprile 2011 della Corte dei Conti a Sezione riunite in sede di controllo.


COMITATO V PEEP

 

 

Quesiti a titolo personale

Domanda n. 01

Viste le innumerevoli richieste da parte dei residenti del V Peep in tema di manutenzione straordinaria, in carico al Comune di Rimini, avete intenzione di onorare i contratti pattizi in essere?  Se si quando, se no perché?

Sig. Leonardo Pistillo

Domanda n. 02

Sì pone il presente quesito agli uffici competenti nelle persone dell'Ing. Coppola e del Dirigente Vannucci. Vorrei conoscere la posizione di detto ufficio sulle convenzioni stipulate per la cessione della proprietà dell'area per le aree del V PEEP. Se ritengono che dette convenzioni non siano ancora scadute e perché?

Se ritengono come ritengono che dette convenzioni non siano ancora scadute dopo 30/35 anni dalla loro stipula.

E se le ritengono scadute a quale titolo le equiparato alle convenzioni per il diritto di superficie chiedendo ai proprietari un riscatto per la differenza dell'area sulla base di un patto convenzionale che richiama una norma nazionale abrogata con la legge 179/92?

Sig. ra Vincenza Mignogna, alias Cinzia




COMITATO V PEEP

Rimini, 23 ottobre 2014


Oggetto: Risposta alle domande del Consigliere Carla Franchini sul V P.E.E.P. Ausa.

 

In riferimento alle domande formulate dal Consigliere Carla Franchini sul V P.E.E.P. Ausa nella mail del 21/10/2014 indirizzata alla Segreteria dell’Assessore Brasini si evidenzia quanto segue.

 

Domanda 1 e 2

 

Sebbene sia stato riportato negli atti del 1978 il termine “Unità immobiliare di tipo Economico Popolare” in quanto tali immobili sono stati realizzati in ambito di edilizia agevolata (prezzo terreno calmierato, esenzione di versamento del contributo sul costo di costruzione, finanziamento a fondo perduto, ed accollo di parte degli interessi sul mutuo da parte dello Stato) a cui è stata attribuita dal Catasto, in base a documentazione presentata dai tecnici progettisti esterni, categoria A3 e quindi riconducibile verosimilmente ad un’abitazione di tipo popolare, si evidenzia, che il grado di finitura, la tipologia costruttiva e l’impiantistica assimila sicuramente le unità immobiliari in questione più ad A2 che non A3. Tali classificazioni sono dettate dalle seguenti circolari e note del Catasto:

Circolare n. 5 del 14 marzo 1992 della Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.;

nota C1/1022/94 della Direzione Centrale del Catasto e dei Servizi Geotopocartografici e della Conservazione dei RR.II.;

Circolare n. 4 del 16 maggio 2006 (salvo che non sia indicato altrimenti), che ne hanno ridefinito alcune caratteristiche, rispetto all'impianto del catasto, a seguito della prima revisione degli estimi.

Se infatti va dato atto che praticamente tutti gli appartamenti e le case a schiera del V° Peep Ausa sono accatastate come A3, va ricordato anche che la stessa categoria è stata attribuita a buona parte degli appartamenti del territorio comunale.

 

Domanda 3

 

Conla Deliberadi Consiglio Comunale n. 141/2009 veniva autorizzata la cessione in proprietà delle aree originariamente concesse in diritto di superficie comprese nel V P.E.E.P. Ausa, precisando che tale cessione poteva essere effettuata soltanto a favore dei soggetti interessati che avessero saldato il proprio debito relativo al recupero dei maggiori oneri sostenuti dal Comune di Rimini per l’acquisizione delle stesse aree, ad eccezione dei proprietari di alloggi originariamente dell’Istituto Autonomo per le Case Popolari che potevano addivenire alla cessione anche prima della quantificazione dei suddetti maggiori oneri, in quanto per essi non era previsto alcun recupero, come già avvenuto in precedenza per gli altri P.E.E.P. (III Celle, IV Marecchiese, VIII Miramare e X Santa Giustina).

Solo in seguito all’approvazione della Delibera di Giunta Comunale n. 122/2013, con la quale sono stati quantificati tali maggiori oneri per il V P.E.E.P. Ausa, si è concretizzata la possibilità di passaggio in proprietà per le aree concesse in superficie a soggetti attuatori privati, secondo quanto già stabilito dalla suddetta Delibera di Consiglio Comunale n. 141/2009.

Tale possibilità è stata quindi comunicata nel mese di luglio del 2013 ai proprietari degli alloggi (ovvero di negozi, uffici, ecc.) costruiti sulle aree concesse in diritto di superficie del V P.E.E.P. Ausa, contemporaneamente alla richiesta di pagamento dei suddetti maggiori oneri.

 

Domanda 4 e 5

 

Con le Determine Dirigenziali nn. 1415, 1417, 1421 dell'anno 2013 il Responsabile della Direzione Patrimonio ha provveduto all'approvazione delle singole cessioni delle aree, comprese nel IV PEEP Marecchiese, ai titolari del diritto di superficie che hanno manifestato il loro assenso espresso alla trasformazione del diritto in piena proprietà ed hanno assolto le spettanze economiche e giuridiche, in esecuzione  della delibera n. 118 del 22/9/2005, con cui il Consiglio Comunale ha approvato l'alienazione, in adesione all'art. 31, commi 45 e ss., L. 23/12/1998, n. 448, degli immobili ricompresi nel IV PEEP Marecchiese (analogamente a quanto avvenuto per i PEEP Santa Giustina, Celle, Miramare, Ausa con altri specifici atti deliberativi). I procedimenti di cessione sono stati poi perfezionati mediante sottoscrizione di atto pubblico, avanti al notaio rogante, sulla base dello schema di convenzione - tipo approvata dal Consiglio Comunale con la delibera n.17, indata 26/2/2004.

Precisamente, con tale atto deliberativo, il Consiglio Comunale ha approvato i nuovi schemi di convenzione – tipo per la cessione in proprietà delle aree comprese nei PEEP ovvero delimitate ai sensi dell'art.51, L. 865/1971, già concesse in diritto di superficie, ai sensi dell'art. 31, commi 45 e ss, , L. 448/1998, nella stesura modificata ed integrata con recepimento delle modifiche normative e delle indicazioni del Servizio Legale. I precedenti schemi erano stati approvati dal Consiglio Comunale con l'atto deliberativo n. 209 del 16/12/1999.


Domanda 6

 

Non vi è alcuna discrezionalità nel procedimento di cessione e/o eliminazione dei vincoli di alienabilità delle aree PEEP, in quanto tale procedura è regolata dall'art. 31, commi 45 e ss., L. 448/1998. Il Consiglio Comunale, con la delibera n. 141 del 26/11/2009, ha approvato l'alienazione delle aree del V PEEP Ausa, in adesione alla più volte citata normativa di riferimento (analogamente a quanto avvenuto per i PEEP Santa Giustina, Celle, Miramare, Marecchiese con altri specifici atti deliberativi), in esecuzione della procedura  ivi descritta. Il Consiglio, nel medesimo atto, ha precisato che i procedimenti relativi all'alienazione delle aree, originariamente concesse in diritto di superficie allo I.A.C.P., potevano essere perfezionati anche prima della quantificazione dei maggiori oneri di acquisizione, in quanto per tali fattispecie non dovevano essere recuperate le rispettive quote (quali allegati A e B sono stati approvati appositi schemi di contratto). Nel descritto atto deliberativo n. 141/2009 non erano ancora state quantificate le rispettive quote dei maggiori oneri di esproprio da recuperarsi nell'ambito del V PEEP Ausa, solo con la delibera n. 122 del 16/5/2013la Giunta Comunaleha determinato il costo di acquisizione delle aree e ripartito le somme derivanti dai maggiori oneri di acquisizione da recuperare tra i soggetti convenzionati, approvando al contempo modalità procedurali per la determinazione dei corrispettivi per la trasformazione in proprietà delle aree già concesse in diritto di superficie e per l'eliminazione dei vincoli di alienabilità esistenti su quelle cedute in proprietà, in esecuzione della normativa vigente in quel momento ed applicata alle medesime procedure negli altri PEEP.

 

Domanda 7


Dopo la decisione della Corte dei Conti del 2011, riguardante l’incostituzionalità del precedente metodo di calcolo, che ha riportato il valore venale al 100% da determinarsi così come previsto dal comma 1 dell’art.37 del DPR 237/2001 (legge sugli espropri), l’Amministrazione Comunale ha provveduto in autonomia ad applicare l’abbattimento del 25% in quanto presente nel già citato comma della legge sugli espropri (successivamente considerato inapplicabile in questo ambito dalla stessa Corte dei Conti). L’introduzione dell’abbattimento del 50%, derivante dall’applicazione da parte di questo Ente della riduzione massima prevista dal comma 392, dell’art.1, Legge di stabilità 2014 (L. 27/12/2013), sostituisce integralmente quella del 25% di cui sopra in quanto il comma 48 dell’art. 31 della legge 448/98 chiarisce che il corrispettivo deve essere determinato partendo dal valore venale ( non richiamando più la procedura sugli espropri) “….. con la facoltà per il comune di abbattere tale valore fino al 50 per cento, …..”: Conseguentemente l’Amministrazione comunale, rispetto a quanto deliberato dalla Corte dei Conti 2011 (V.V. x 60% – oneri rivalutati), ha recepito quanto disposto dalla Legge di Stabilità del 2014 applicando l’abbattimento massimo previsto (V.V. x 60% – 50% – oneri rivalutati). In verità quindi dai conteggi conseguenti all’applicazione della riduzione massima valuta dall’ente comunale si ricavano corrispettivi diminuiti di oltre il 50% rispetto al calcolo conseguente alla delibera della Corte dei Conti; tale procedimento, nel rispetto dell’equità, lo si sta già utilizzando indistintamente per la determinazione dei corrispettivi di tutti i Peep e Ppip comunali, che presentano differenze in ragione delle diverse somme  versate per gli oneri.

 

Domanda 8

 

In relazione alle nuove disposizione in materia tributaria entrata in vigore il 01/01/2014 l’amministrazione ha già sottoposto la questioni ai parlamentari locali al fine di sollecitare l’Agenzia delle Entrate - Territorio affinché emani, se possibile, una propria risoluzione in grado di affrontare e risolvere il problema o in alternativa propongano le necessarie modifiche legislative.

 

Domanda 9

 

Quanto riportato nella nota trimestrale regionale dell’Agenzia delle Entrate del giugno 2014, nella quale si evidenzia una contrazione pari al 14% sulle compravendite, non sta a significare che il valore immobiliare è diminuito di quella percentuale, ma semplicemente conferma che siamo in un mercato in cui in pochi sono disposti a comprare immobili ai valori offerti e che quasi nessuno è disposto a vendere a prezzi inferiori a quelli richiesti. Quindi il mercato ristagna, ma questo non vuol dire che, come riscontrato dall’Agenzia del Territorio che si rifà ad atti di compravendita, stime immobiliari disposte dal tribunale fallimentare ed a stime interne all’Agenzia stessa, le compravendite avvengano a prezzi assai inferiori a quelli riferiti ad uno o due anni fa. Poiché nei primi giorni di Novembre sono stati divulgati i valori OMI per il I° SEMESTRE 2014 che hanno modificato al ribasso alcuni dei precedenti valori di riferimento, questi verranno prontamente utilizzati al fine della rideterminazione del corrispettivo

 

Domanda 10

 

Il metodo di trasformazione usato fino al 2011 per la quantificazione dei corrispettivi per l’eliminazione dei vincoli, si basava sulle caratteristiche ( presenza o meno di balconi, logge, cantine, ecc…) dell’unità immobiliare; ciò poteva però causare delle discrepanze a parità di superfici utili edificate. Riscontrata l’incongruenza si è successivamente provveduto a quantificare il valore del terreno in base al proprio indice edificatorio in quanto le caratteristiche costruttive degli immobili, già di proprietà privata, incidono sul valore delle singole unità abitative e non sul valore del terreno su cui tali fabbricati sono stati realizzati il quale ha il medesimo valore a parità di Su. Infatti in precedenza ed in particolare nel periodo ricompreso tra il 2009 ed il 2011 ci si è avvalsi del metodo di trasformazione quale metodo già a suo tempo utilizzato per i precedenti Peep (Marecchiese, Miramare, Santa Giustina, Celle), dove venivano attribuiti alle unità immobiliari oggetto di valutazione, quale valore commerciale, valori ricompresi tra 2.850€/mq ed i 2950€/mq. Individuato il più probabile valore di mercato dell’area veniva a questa applicata la riduzione del 50% (ex-art. 5-bis) e la successiva decurtazione degli oneri rivalutatiti così come previsto dall’originaria legge 448/98.

 

Domanda 11

 

Gli interventi manutentivi a carico dell’Amministrazione Comunale rientrano nella complessiva programmazione dei lavori pubblici, evidenziando che nel Programma Triennale dei Lavori Pubblici 2015-2017, appena adottato con Delibera di Giunta Comunale n. 280 del 7/10/2014 per il V P.E.E.P. Ausa sono stati indicati nell’annualità 2015 i seguenti interventi:

-     Recupero funzionale dell’ex Cinema Astoria per € 500.000,00;

-     4° lotto degli interventi di manutenzione straordinaria per la messa in sicurezza e riqualificazione dei camminamenti sopraelevati e alle strutture esterne dell’ex cinema Astoria per € 250.000,00.  


Domanda 12 : Risposta non formulata.   

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