Il caso di via Moretti

 

Il Comune di Rimini, con la Delibera C.C. n.141 del 26/11/2009, pubblica la procedura per la cessione delle aree concesse in diritto di superficie il 03/04/1989 dallo stesso Comune di Rimini allo IACP della provincia di Forlì- Cesena, poi transate  allo IACP di Rimini nel 1997, a 9 anni dall’autorizzazione comunale di abitabilità ottenuta il 22/05/1980.


In questo atto deliberativo il Consiglio Comunale esclude il resto delle  aree assegnate ai superficiari dello stesso Comprensorio V PEEP, adducendo le seguenti argomentazioni:


“… in ottemperanza alla procedura attuata negli altri comprensori PEEP (III, IV, VIII, X) potranno ottenere la cessione in proprietà solo i soggetti che avranno saldato il proprio debito relativo ai maggiori oneri di acquisizione delle aree del V PEEP, a tutt’oggi non ancora quantificato…”.

 

Sempre in Delibera C.C. n.141 del 26/11/2009, viene sancito:


“… di precisare che tutti i titolari di diritto di superficie sugli immobili facenti parte del V PEEP AUSA che abbiano maturato i requisiti ed assolte le spettanze economiche e giuridiche propedeutiche alla compravendita potranno accedere all’acquisto della proprietà ai sensi dell’ art. 31 l. 23/12/1998, n 488 dando atto che per le aree di tale PEEP concesse in diritto di superficie allo IACP, poiché non devono essere recuperate le rispettive quote dei maggiori oneri di acquisizione sostenuti dal Comune di Rimini, in analogia a quanto accaduto nell’VIII PEEP Miramare e nel X PEEP Santa Giustina, le cessioni possono essere perfezionate anche prima della quantificazione dei medesimi maggiori oneri di acquisizione…”.

 

Nonostante per i proprietari degli alloggi ex IACP nel 2009 il riscatto era possibile, non vengono fatte pervenire ai superficiari le proposte relative ai riscatti delle aree di che trattasi omettendo la possibilità di eliminare i vincoli convenzionali.


Tale opportunità viene comunicata  dal Comune di Rimini agli Assegnatari interessati solo con le missive datate dicembre 2014 relative ai conteggi dei corrispettivi  deliberati con Delibera G.C. n. 122/2013 ed aggiornati con il recepimento dell’emendamento Siani-Petitti alla legge di stabilità 2014 (Delibera di C.C. n.100/2014) e la pubblicazione dei valori OMI del I semestre 2014.


L’omissione della proposta di trasformazione dal diritto in superficie a piena proprietà ha determinato un danno economico ai superficiari in quanto negli anni a seguire diversa sarà la metodologia di calcolo per determinare il valore dell'area in oggetto  formulata dal Comune dopo 16 anni dall'entrata in vigore dell'art. 31 commi, 45-50, Legge 448/1998, ai cui sensi l'Ente era tenuto a produrre agli Assegnatari del Comparto, la proposta di riscatto per l'eliminazione dei vincoli convenzionali.


La Delibera C. C. n.122/2013 presenta infatti una novità, in pratica viene abbandonato il “Metodo di Trasformazione” adottato in anni precedenti sino al 2011, la cui base di calcolo per determinare il valore venale dell’area è determinata dalla differenza fra i ricavi dell’ipotetica vendita a nuovo degli immobili (anno 2004, IV PEEP  Marecchiese 2.169,12 €/mq per unità immobiliare - 2.185,00 €/mq. media OMI Rimini Capoluogo 2009)  e i costi sostenuti per la costruzione degli stessi.

 

Di fatto viene assunto ex novo il metodo “Sintetico – Comparativo”, metodo basato sui valori OMI 2013 desunti dalla Agenzia delle Entrate e praticati nel mercato immobiliare per immobili ubicati nella medesima microzona residenziale ed aventi caratteristiche costruttive simili (anno 2014, V PEEP AUSA 2.775,00 €/mq per appartamento condominiale e 2.822,86 €/mq per casa a schiera).

 

A fare da spartiacque tra le due metodologie estimative è la promulgazione della Delibera n. 22/Contr/11 del 14 aprile 2011 della Corte dei Conti a Sezione riunite in sede di controllo, i cui principi riferiti all’assunzione del valore venale come base di calcolo dei corrispettivi da versare per il ricatto delle aree di cui trattasi sono stati ribaditi  al Sindaco del Comune di Rimini con il parere espresso nella Deliberazione n. 285 del 17 dicembre 2013 della Corte dei Conti dell’Emilia-Romagna14-04-2011, Delibera dei giudici contabili che ha incentivato un ulteriore incremento dei corrispettivi.


Conseguenza economicamente peggiorativa che rimane tuttora valida a causa dell’inerzia delle amministrazioni che si sono succedute sino ad oggi, nonostante la modifica dell’articolo 31 comma 48 della Legge 448/98, apportata dall’emendamento alla Legge 27 dicembre 2013, art.1, comma 392 (Legge di Stabilità  per il 2014), che ha certamente portato ad una riduzione del valore venale del 50% ma che in realtà, conti alla mano, corrisponde a una riduzione del corrispettivo mediamente del 35%.

 

Tale riduzione viene applicata in un contesto economico e congiunturale molto più sfavorevole rispetto a quello degli anni passati e quindi compensa solo in parte quanto perso dai superficiari dell’ ex IACP e di tutti gli altri assegnatari del Comparto V PEEP, infatti la differenza dei valori OMI tra il 2009 (2.185,00 €) e il 2014 (2.775,00 €) utilizzati come valori di partenza per il calcolo del valore venale delle aree oggetto di riscatto, allarga ancora di più la forbice della differenza dell’entità tra i corrispettivi.

 

Ecco un sintetico esempio per documentare come il tempo trascorso abbia condizionato l’entità dei corrispettivi per l’area da riscattare; nell’esempio  che segue si prendono appositamente in considerazione due tipologie edilizie differenti insistenti sulla stessa via Moretti del medesimo Comprensorio V PEEP AUSA, appartamento condominiale popolare e casa a schiera:


Dicembre 2014, appartamento ex IACP di circa 100 mq., corrispettivo 26.695,06 €;

Gennaio 2011, casa a schiera di circa 220 mq., corrispettivo 23.939,52 €.

 

Per il riscatto ex IACP sono richiesti 2.755,54 € in più rispetto a quello della casa a schiera, nonostante quest’ultima abbia più del doppio della superficie riscattare.

 

Elementi determinanti come la maggiore superficie da riscattare e il più alto pregio della casa a schiera rispetto all’appartamento economico popolare ex IACP, i relativi oneri di urbanizzazione già versati e portati in riduzione e la mancata quantificazione dei maggiori oneri di esproprio, diventano fattori non più così discriminati ed influenti ai fini del quantum economico del corrispettivo già versato nel gennaio 2011 dall’Assegnatario proprietario della casa a schiera all’ amministrazione comunale e quanto richiesto dall'Ente comunale al superficiario proprietario dell'appartamento ex IACP nel dicembre 2014.


Il comune insiste nel voler procedere con la stessa modalità adottata per gli altri PEEP, senza pensare all’enorme tempo trascorso dovuto all’ingiustificata  e colpevole inerzia dell’Ente nel decidere di fare i conti, e quindi al danno che ha arrecato agli  incolpevoli cittadini di tutto il Comprensorio V PEEP AUSA. Infatti, acclarato che per i proprietari degli alloggi  ex IACP  nel 2009 il riscatto era possibile anche se , come già citato in narrativa, è stato omesso dal Comune di Rimini sino al dicembre 2014 di inviare agli Assegnatari superficiari di quelle aree la proposta di trasformazione della convenzione in essere, vuol dire che l’Ente era già in possesso ed aveva già esattamente quantificato il valore a metro quadro dell’area interessata. Pertanto avrebbe potuto proseguire con la stessa operazione a completamento di tutto il V PEEP.

 

 

La giustificazione addotta dal comune, quella di non aver potuto dar seguito al riscatto delle proprietà dell’area in quanto i conteggi dei maggiori oneri non erano pronti, non regge proprio perché andando a vedere l’ultima transazione effettuata con l’ultimo proprietario espropriato, questa risale all’anno 1988.

 

Comunque sia, condizionare la possibilità del riscatto dell’area al preventivo pagamento dei maggiori oneri, non è giustificabile in quanto, ai fini del calcolo complessivo lordo del valore dell’area, è ininfluente conoscere a quanto sarebbe ammontato il costo dei detti maggiori oneri, proprio perché questi nel calcolo dell’importo lordo sono compresi.

 

Perciò pagando il corrispettivo per il riscatto dell’area, si sarebbe anche pagato il corrispettivo relativo ai maggiori oneri; questo lo si evince anche chiaramente, da quanto riportato dalle lettere notificate ai vari cittadini, dove si dice, e si mette in evidenza, che pagando il corrispettivo sopra riportato, nulla è più dovuto in quanto i maggiori oneri sono compresi.


Di conseguenza, per quale motivo non si è proceduto con la medesima offerta, fatta agli ex IACP, anche ai rimanenti cittadini del V PEEP, rimandando ad un momento successivo, per i cittadini assegnatari  non disposti al momento al riscatto della propria area, la comunicazione dell’ammontare complessivo dei detti maggiori oneri di esproprio stabilendo, per coloro i quali sarebbero interessati, appunto, ai soli maggiori oneri, che il comune stesso appena pronto avrebbe comunicato loro l’importo dei detti oneri.

 

In  tutti gli atti deliberativi in materia il Comune ribadisce che condizione indispensabile per poter procedere al pagamento del corrispettivo al fine di conseguire la piena proprietà dell'area è quella di avere effettuato prima il pagamento dei maggiori oneri di esproprio.

 

Ebbene, tale condizione non ha alcun senso, in quanto essendo il valore dell’area quello attuale, nel calcolo dei corrispettivi dette somme sono comprese, perciò è ininfluente conoscere a quanto sarebbero ammontate, tanto è vero che vengono detratte al saldo del riscatto solo se già versate. Pertanto avere atteso la definizione dell'entità dei conguagli per gli espropri è stato solo un escamotage per giustificare con lungimiranza la reiterata inadempienza dell’obbligo di pubblicazione delle offerte di riscatto da proporre agli assegnatari e l'enorme ritardo accumulato nell'effettuare i calcoli dei corrispettivi di cui trattasi.

 

L’amministrazione, avendo ripreso i calcoli per i corrispettivi a carico di tutti i cittadini del V PEEP solo nel 2013, ha contribuito alla perdita dei benefici previsti dall’art. 5-bis della legge 359/92 per interventi su aree edificabili dichiarati di pubblica utilità (aree PEEP). Infatti tali agevolazioni, che comprendevano una riduzione del 50% netta sulla stima del valore dell’area, venivano cassate grazie all’abrogazione in data 24/10/2007 dell’art. 5 bis dichiarato incostituzionale dalla Corte Costituzionale ma di cui hanno potuto usufruire liberamente gli altri PEEP trattati precedentemente a tale data.

 

Dall’analisi di questi incisi della Delibera C.C. n.141 del 26/11/2009, si  può dunque evincere  che dopo 20 anni i maggiori oneri di esproprio non erano stati ancora quantificati e che le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47 e corrispondenti alle aree in diritto di superficie e in proprietà specificate dal comma 48 (art. 31, L.448/98), erano ben conosciute ed il loro valore venale determinato, tanto da  permettere agli assegnatari del V PEEP AUSA di riscattare dette aree in seno allo IACP di Rimini.

 

Constatato quindi lo stato dell’arte, non si capisce perché anche per la Delibera G. C. n.122 del 16/05/2013,  non si sia proceduto con la medesima prassi discrezionale, dato che,  il valore venale delle aree del V PEEP  era  già stato calcolato in prima battuta in Delibera C.C. n.141 del 26/11/2009 e che i maggiori oneri di esproprio questa volta erano certi ed esigibili, come dimostrato dalle missive inviate nel Luglio 2013 dall’amministrazione agli assegnatari, concernenti il recupero di dette somme in applicazione dell’ art. 35, comma 12 della Legge n.865/1971 e il calcolo dei corrispettivi da versare per il riscatto delle aree deliberate quantificati in forza dell’ art. 31, Legge 23/12/1998, n.488.

 

Alla luce di questo assioma  si può quindi desumere che giungendo a conclusione nel 1988 i contenziosi e le transazioni tra l’amministrazione e gli espropriati, i maggiori oneri di esproprio potevano essere già stati quantificati, ergo, si poteva procedere ai riscatti delle aree con Delibera C.C. n.141 del 26/11/2009, prima ancora con l’atto deliberativo n.17 del 26/02/2004 e più indietro nel tempo con la deliberazione consigliare n. 209 del 16/12/1999, le cui linee guida erano state tracciate dalla Delibera di C. C. n.104 del 13/06/1996, direttive che a tutt’oggi supportano l’impianto della Delibera 122/02013.

 

Di conseguenza in Delibera G. C. n. 122 del 16 Maggio 2013 si poteva, e si doveva a norma di legge,  procedere alle offerte di riscatto a tutti gli assegnatari del Comprensorio V PEEP adottando la Delibera C. C. n.141 del 26/11/2009, così come si è proceduto nell’Ottobre 2013 con le Determinazioni Dirigenziali utilizzate per i riscatti del IV PEEP Marecchiese, nelle quali si è assunta la Delibera C.C. n.17 del 26/07/2004, adottando il medesimo meccanismo in applicazione dell’ art. 31, commi 45-50, Legge 23/12/1998, n.488.

 

Meccanismo concesso ai  67 soggetti convenzionati  in diritto di proprietà che hanno versato il corrispettivo precedentemente e successivamente alla  Delibera n. 22/Contr/11 del 14 Aprile 2011 della Corte dei Conti a Sezione riunite in sede di controllo e prima della delibera 122/2013, disattendendo così i principi di equità e di economicità sanciti dal Legislatore con conseguente diversità di trattamento tra concittadini del medesimo Comprensorio.

 

Il risultato di queste iniquità ha causato sperequazioni economiche e diversità di trattamento tra gli Assegnatari superficiari che vorranno riscattare dal  2015 e i 67 soggetti convenzionati  in diritto di proprietà che hanno versato il corrispettivo precedentemente e successivamente alla  Delibera n. 22/Contr/11 del 14 Aprile 2011 della Corte dei Conti a Sezione riunite in sede di controllo e prima della delibera 122/2013 ove i maggiori oneri di esproprio erano definitivamente quantificati.

 

Oltretutto i riscatti delle aree chiesti ed effettuati dai cittadini aventi convenzione in diritto di proprietà, hanno potuto aver luogo tranquillamente indipendentemente dell’ammontare dei rispettivi maggiori oneri stessi. Perciò,  si poteva dare questa  possibilità anche a tutte le  convenzioni in diritto di superficie, permettendo ai relativi superficiari di pagare delle cifre più ragionevoli, come quelle pagate in tempi precedenti alla deliberazione nr. 22/contr/11 del 14-04-2011 della corte dei conti a sezioni riunite; la quale, pur rammentando le diverse disposizioni di legge, raccomandava  alle varie amministrazioni locali che i cittadini sono tutti uguali e che pertanto non si possono adottare, tra loro, trattamenti diversi.


Principio espresso anche in Consiglio Comunale del 24 ottobre 2013 dal Consigliere di minoranza Nicola Marcello nella sua interrogazione:


Al Sindaco Dott.Andrea Gnassi
- All’ Assessore al Bilancio Dott G. Brasini 
-All’assessore Alle politiche Abitative Dott G Lisi,

chiedo:



1. Conoscere se ci sono state negli ultimi 15 anni compra-vendite avvenute nel V PEEP riguardanti dipendenti ed amministratori comunali attuali o pregressi.


2. Slittamento della data del 16 novembre come termine ultimo per il pagamento dei Maggiori Oneri di Esproprio. Qualora ciò non avvenisse per i nostri malcapitati concittadini scatterebbe anche la mora. 


3. Eliminare dai proventi a bilancio di questa amministrazione i previsti 250.000 euro provenienti dal recupero di oneri del V PEEP. 


Domande a cui attendiamo ancora risposte... 


 

DIRETTIVO COMITATO V PEEP