Tribunale di Rimini

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Il Comune ristruttura il cinema Astoria, vandali entrano

e tagliano due schermi.

Un Iper nel Palas e il destino del V Peep legato ad Acquarena. Buon 2015!

PARLANO DI NOI

Auguri

ai Cittadini/condomini 167

di  Paderno Dugnano che come noi del Comitato V PEEP lottano per il diritto all’equa trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà. 

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Area ex Fiera,

ad aggiudicarsela la Conad

con un megastore da 2500 mq

Dossier choc: 

Fiera e congressuale a Rimini sull’orlo del baratro

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Acquarena, 

parlano Sindaco e Assessore.

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 Pubblicato il 16/mag/2014 Icaro Tv

Palas e Auditorium,

Progetto 2012


Edizione Straordinaria,

foglio informativo 

Comitato V Peep

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Vincoli convenzionali per i PEEP. Giudici chiede spiegazioni

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11/06/2014

ASSEMBLEA GENERALE COMITATO V PEEP

  15/05/2014

ASSEMBLEA GENERALE COMITATO V PEEP

V Peep: “Ecco la verità”

Quando la volontà politica fa la differenza

 

Come si può evincere da questo parziale excursus in vari comuni d’Italia nel merito dei riscatti delle aree PEEP, è la volontà politica di sindaci illuminati a fare la differenza: si tutela l'Assegnatario a cui viene proposto il riscatto dell’area e la conseguente eliminazione dei vincoli convenzionali,  applicando il principio di discrezionalità sancito dal Legislatore all'art. 31 comma 48 Legge 448/98, in modo da non permettere sperequazioni tra cittadini e dare le stesse opportunità economiche a coloro che riscattano con modalità e tempi diversi.


Scelte di civiltà a cui la Corte dei Conti non ha avuto nulla da eccepire.

 

Comparazione sintetica sul territorio nazionale

valore venale unitario medio area convenzionata  PEEP


Comune di Rimini


Nuovi conteggi 2015:

Emendamento  Siani-Petitti (riduzione sino al 50% del valore venale) a regime

Valore di partenza: valore teorico OMI riferito agli immobili di nuova costruzione

778,38 €/mq. appartamenti in condominio, 

  838,38 €/mq. case a schiera.


Comune proponente il riscatto               Valore venale area 

                                                          

      Comune di Imola                                                             387,00 €/mq.   


    Comune di San Donato Milanese                           329,31 €/mq.    

          

    Comune di Reggio Emilia                                         309,00 €/mq.    

        

       Comune di Bologna                                                    185,03 €/mq.        

     

   Comune di Pescara                                                        76,54 €/mq.   


Comune di Sinnai (CA)                                               55,00 €/mq.


    Emendamento  Siani-Petitti (riduzione sino al 50% del valore venale)  non a regime

Valore di partenza: IMU, rendita catastale Immobile

Da questa tabella si può evincere il valore venale delle aree utile per il calcolo del corrispettivo versato ai relativi comuni dagli assegnatari per il riscatto dei vincoli convenzionali. Nonostante i valori deliberati da queste amministrazioni siano contemporanei a quelli del Comune di Rimini (Delibera G.C. n. 122/2013), si noterà che Il quantum del valore venale deliberato è di gran lunga minore rispetto al valore venale scelto dagli amministratori riminesi. La volontà politica dei sindaci di questi comuni di rispettare i principi e gli scopi per cui è stata concepita l'edilizia economico popolare ed al fine di permettere ai propri cittadini di riscattare, ha determinato un più equo e ragionevole trattamento economico rispetto a quello scelto dal Comune di Rimini per il Comprensorio V PEEP. Infatti per il nostro Comparto i corrispettivi richiesti sono completamente disallineati da quanto espresso dalla maggioranza delle amministrazioni comunali del territorio nazionale nel rispetto della giurisprudenza e  delle norme vigenti. Questa sperequazione, oltre che da una mancata volontà politica di colmare la latitanza ultra decennale degli stessi amministratori del Comune di Rimini, è dovuta all’applicazione parziale di metodologie estimative desunte dai funzionari comunali  dalla  rivista  del  Consulente  Immobiliare del Sole 24 ore sul valore di partenza scelto (valori teorici OMI riferiti agli immobili di nuova costruzione).

Le somme calcolate e rivalutate ISTAT ad ottobre 2012, risultano più del triplo di quanto speso dal Comune di Rimini per l'esproprio di tutta l'area:


 Totale valore dell’area acquisita  V PEEP € 17.886.603,63 - Totale corrispettivi richiesti  € 60.109.887,68


Il Comune Rimini per il calcolo dei corrispettivi del V PEEP, con il consenso del Sig. Sindaco A. Gnassi e della Giunta Comunale, i funzionari comunali, coadiuvati dall'Assessore G. Brasini e tramite la Delibera G.C. n. 122/2013, hanno deciso come valore di partenza per quantificare il valore venale delle aree da riscattare, i valori teorici OMI riferiti alle "Abitazioni di tipo civile” (categoria catastale A02) per gli appartamenti condominiali e "Ville e villini" (categoria catastale A07) per le case a schiera. Entrambe le tipologie edilizie sono comprese nella fascia semicentrale della Microzona B5 individuata sul territorio dalla Agenzia delle Entrate. 

Nella  relazione  tecnica  allegata  ‘B’ all’atto  deliberativo  della  G.C.  n.  122  del  16.05.2013, tali valori teorici OMI vengono abbattuti del 33%, ossia della percentuale di incidenza  del  costo/valore  dell’area  sulle quotazioni di mercato delle abitazioni nuove  per Rimini Capoluogo, desunto dall’amministrazione da quanto riportato dalla rivista del Consulente Immobiliare del Sole 24 ore. Nella successiva fase di differenziazione del calcolo per le diverse tipologie edilizie, la somma ottenuta applicando il coefficiente del 33%, viene  ridotta rispettivamente attraverso  l’utilizzo  dei seguenti parametri: 

a) incidenza delle parti condominiali comuni pari al 15% della superficie utile complessiva;

b) riduzione del 10% per le case a schiera del valore unitario (€/mq) attribuito alle ville e villini;

c) valore unitario delle pertinenze pari al 50% di quello dell’unità principale.

Al coefficiente del 33% viene però omesso l’ulteriore coefficiente del 0,65 necessario alla determinazione del valore dell’area nuda utile al calcolo del corrispettivo da versare ai fini dell’eliminazione dei vincoli convenzionali. Il secondo coefficiente è imprescindibile dal primo in quanto viene a depurare il risultato ottenuto con la sola applicazione  del  33% dagli  oneri  fiscali  relativi  all’acquisto  e dall’ottenimento  del  permesso  di  costruire,  dagli  oneri  finanziari  riferibili  al periodo temporale che intercorre dall’inizio lavori fino al completamento della costruzione, ed infine dall’utile del costruttore. Secondo le disposizioni del Consulente Immobiliare del Sole 24 ore, questo coefficiente è da applicarsi su aree che sono legalmente edificabili e dato che le aree di cui trattasi sono state legalmente edificate in base agli strumenti attuativi vigenti nel Comune di Rimini (Piano regolatore Campos Venuti approvato nel 1972, successiva variante licenziata nel 1978, il Piano Benevolo del 1992-1999 ed infine il PRG attualmente vigente),  di conseguenza il principio  per cui l’area di che trattasi è già edificata, posto dai tecnici comunali a condizione per il mancato utilizzo dell'indice 0,65 di riduzione, non trova giustificazione: 

una volta scelto il criterio per lo sviluppo del metodo sintetico comparativo, esso va adottato non in modo parziale ma  tout court.

Le proposte di riscatto così decise dall'amministrazione comunale dopo 15 anni di silenzio dall'entrata in vigore della Legge n.448/1998 art. 31 e pubblicate con Delibera G.C. n. 122/2013 sono state inviate  nel luglio 2013 agli Assegnatari del Comparto  per la prima volta nella storia del Comprensorio V PEEP;   le offerte di riscatto hanno la seguente genesi: 

per gli appartamenti condominiali, viene considerato il valore teorico OMI medio di 2.900,00 €/mq come dato di partenza per il calcolo del valore venale dell'area su cui insiste l'immobile e che viene così fissato a 813,45 €/mq, mentre per le case a schiera, con valore teorico OMI medio di 2.950,00 €/mq, il  valore venale dell'area è fissato a 876,15 €/mq. L'entità cosi determinata del valore venale dell'area da riscattare si concretizza nelle richieste di corrispettivi da versare all'Ente , le quali oscillano in media tra i 57.000,00 €  per le case aschiera e i 28.000,00 € per gli appartamenti condominiali.

In Delibera di Consiglio Comunale n. 189 del 30 Luglio 2013 l'Assessore al Patrimonio G. Brasini cerca di "correggere il tiro", disponendo un “…approfondimento delle modalità di stima in relazione ai valori di mercato di riferimento (che risultano al momento puramente teorici considerata la sostanziale stagnazione delle transazioni immobiliari), anche con il coinvolgimento dell'Agenzia delle Entrate”. Purtroppo nulla di questo atto deliberativo è andato a buon fine, i valori OMI restano teorici e non agganciati al mercato immobiliare sempre più in crisi (il valore teorico OMI stimato per l’immobile nei due anni tra il I Semestre 2011 e il I Semestre 2013 è diminuito di 1,00 € a Semestre);dell'approfondimento dei valori teorici OM Ie della concertazione con l'Agenzia delle Entrate non si è data né contezza e né documentazione alcuna. Con 7 mesi di ritardo,  tramite deliberazione di C.C. n. 100 del 31 luglio 2014, l'amministrazione riminese recepisce in toto l'emendamento alla legge di stabilità Siani-Petitti, il quale contempla una riduzione sino al 50% del valore venale (agevolazione effettiva media del -36%), riduzione applicata ai conteggi dei corrispettivi  calcolati in Delibera G.C. n. 122/2013 e inviati agli Assegnatari nel dicembre 2014. Nelle  lettere le cifre pubblicate per i corrispettivi da versare per l'eliminazione dei vincoli convenzionali risultano al netto dei maggiori oneri rivalutati ISTAT ottobre 2014 e riferiti ai valori teorici OMI  del primo semestre 2014, i quali  riportano una riduzione del 4,31%, ribasso dovuto alla stagnazione del mercato immobiliare riminese per le sole abitazioni di tipo civile. Per le tipologie edilizie degli appartamenti il valore teorico OMI scende a 2.775,00 €/mq., quindi  il valore venale dell'area dell'immobile è di 778,38 €/mq.; mentre per le case a schiera il valore teorico OMI si riduce a 2.822,86 €/mq., di conseguenza il valore venale dell'area per questa tipologia edilizia è di 838,38 €/mq.

Eppure nonostante l'entrata a pieno regime dell'emendamento Siani-Petitti e questa riduzione dei valori teorici OMI del 4,31%, i corrispettivi richiesti dal Comune di Rimini restano il doppio e in alcuni casi addirittura il triplo da quanto deliberato nel merito dagli altri comuni italiani nel 2013, ad emendamento  alla  legge di stabilità 2014 (riduzione valore venale sino al 50%) non ancora concepito.


 2015, confronto tra il corrispettivo calcolato dal Comune di Rimini  ed altri  comuni italiani:


Comune di Rimini

2013: Valore di partenza: valore teorico OMI riferito agli immobili di nuova costruzione.

2015: Emendamento  Siani-Petitti (riduzione al 50% del valore venale) a regime.


Altri comuni:

2013:Valore di partenza: IMU, rendita catastale immobile.

2015:Emendamento  Siani-Petitti (riduzione al 50% del valore venale) a regime.

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Il Comune di Modena  nel 2013, quindi ad emendamento Siani-Petitti non in vigore in quanto non ancora recepito dalla legge di stabilità 2014, adotta i valori dell'Osservatorio dei prezzi immobiliari del proprio PRG vigente (1.708,00 €/mq) ma a differenza del Comune di Rimini , delibera una serie di elementi correttivi di riduzione per giungere al valore venale dell’area da riscattare.  

Sono 6 i parametri che, in maniera diversa, andranno a incidere sull’importo del corrispettivo da pagare: la vetustà e la qualità costruttiva degli immobili; la compresenza del Comune quale nudo proprietario del terreno e il minor pregio delle finiture; la presenza di vari tipi di servitù nei comparti; la tipologia dell’edificio; eventuali adempimenti obbligatori in tema di normativa antisismica, energetica e assicurativa per le nuove costruzioni; l’incentivo a riscattare gli immobili realizzati più di recente, tra il 5° e il 20° anno di convenzione. 

Inoltre adotta il “Coefficiente di adeguamento Peep”, ossia il coefficiente di decrescita temporale da applicare al valore venale dell’area-oneri rivalutati per la determinare la quota relativa alla rimozione dei vincoli. Infine, certificate da relativa fatturazione, vengono detratte dal corrispettivo del riscatto le somme degli interventi manutentivi e dellle migliorie apportate agli immobili costruiti dopo il 1993 ed eseguite dagli assegnatari ma spettanti per convenzione al comune.  Il risultato di queste scelte si concretizza con riduzioni ai corrispettivi da pagare pari al 30% fino al 31 dicembre 2013, del 20% per tutto il 2014 e del 10% per il 2015 fino a giugno del 2016. 


Comune di Modena, corrispettivo casa a schiera di 140 mq: circa 12.000,00 €

2013: Emendamento  Siani-Petitti (riduzione al 50% del valore venale) non a regime

Comune di Rimini, corispettivo casa a schiera di 140 mq: circa 24.000,00 €
2015: Emendamento  Siani-Petitti (riduzione al 50% del valore venale) a regime


Il Comune di Castel S. Pietro Terme (BO),  così come proposto dal competente ufficio tecnico, prende atto che i valori delle aree PEEP del 2013 registrano una contrazione media nell’ordine del 30% rispetto ai valori determinati nel 2007 in conseguenza della crisi del settore immobiliare e che pertanto risultano in linea con le reali condizioni del mercato. Gli amministratori decidono quindi di applicare tale abbattimento al valore degli immobili utilizzati per il calcolo del valore venale delle aree convenzionate oggetto di riscatto per il 2013.


Il Comune di Venezia compensa il perdurare della difficile situazione economica che  ha pregiudicato il pieno valore degli immobili e che frena l’intenzione di procedere alla trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, deliberando una agevolazione nella misura del 50% per il corrispettivo delle aree di cui trattasi, da applicarsi per il biennio 2014-2015, nonostante l'emendamento Siani-Petitti non sia stato ancora  nemmeno concepito.


Il Comune di Reggio Emilia  ed altre amministrazioni comunali decidono di non permettere sperequazioni tra i cittadini  e dare le stesse opportunità economiche a coloro che riscatteranno con modalità e tempi diversi, scegliendo di congelare i valori deliberati in anni precedenti (2006-2008-2011) e mantenendo la rendita catastale dell'immobile come base per il calcolo del valore venale dell'area senza attuare la rivalutazione ISTAT.


DIRETTIVO COMITATO V PEEP

Modena_2013.pdf
Castel Spietro Terme_2013.pdf
venezia_2014.pdf

DOPO 7 MESI 

RECEPITO DAL COMUNE DI RIMINI L'EMEMDAMENTO PETITTI

20 Ottobre 2014


SINTESI PROPOSTE

COMITATO V PEEP


PROPOSTA N.1

Riduzione valori OMI in relazione

al mercato immobiliare di riferimento

PROPOSTA N.2

Variazione valore medio OMI

in riferimento alla tipologia edilizia adottata

PROPOSTA N.3

Coefficiente Perequativo (C. P.)

PROPOSTA N.4

Agevolazione pagamento transazione

in unica soluzione e con rateizzazione



I QUESITI POSTI

ALL'AMMINISTRAZIONE COMUNALE

E LE RISPOSTE DEI FUNZIONARI AVALLATE DALL'ASSESSORE BRASINI

"FACCIAMO I CONTI"

PROPOSTA

COMITATO CORRISPETTIVI

PROPOSTA

COMUNALE

RATEIZZAZIONE

CALCOLO INTERESSI

MAGGIORI ONERI

DI ESPROPRIO

RASSEGNA STAMPA

NEWS

19 giugno 2014-proposte Comitato V PEEP.pdf
20 ottobre 2014-nota integrativa proposte.pdf

TROVA LE DIFFERENZE

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Adesione Comitato V PEEP

Coordinate bancarie


IL CASO DI VIA MORETTI

CLAUSOLA VESSATORIA

CHI PAGA I MAGGIORI ONERI 

O IL CORRISPETTIVO DI RISCATTO

DEVE RINUNCIARE AL RICORSO

Manutenzioni Straordinarie

V PEEP AUSA,

Assegnatari figli di un Dio minore

Nella graduatoria stilata dal Sole 24 ore sui gli effetti della spending review(dal 2007 al 2013) Rimini risulta al 15esimo posto tra le 103 province più colpite dalla crisi. 

CASSAZIONE CIVILE Sezione II, Sentenza n. 8066 

del 18/04/2005

Condominio: nozione può riguardare anche costruzioni adiacenti orizzontalmente

La configurabilità come condominio in senso proprio "solamente negli edifici che si estendono in senso verticale": anche corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (come in particolare proprio le case "a schiera") possono ben essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come quelli che sono elencati nell'art. 1117 cod.civ., peraltro esemplificativamente e con la riserva "se il contrario non risulta dal titolo". Ma anche in mancanza di un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, l'ipotesi della "condominialità" non può essere senz'altro esclusa, neppure per un insieme di edifici "indipendenti".

LA CORTE DEI CONTI RICALCOLA

I RISCATTI PEEP

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